關(guān)于產(chǎn)權(quán)

　　問(wèn)：想咨詢專家，我名下有套房子每月都在還貸，我可以把它過(guò)戶給我未成年的女兒?jiǎn)幔?

　　周包軍（杭州我愛(ài)我家企劃部總監(jiān)）答：取得產(chǎn)權(quán)的方式一般只有三種方式：交易、贈(zèng)予和繼承。根據(jù)你所述的情況，你只能采取交易或者贈(zèng)與的方式過(guò)戶給你的女兒，不過(guò)這兩種方式都要在還清貸款的前提下進(jìn)行。

　　問(wèn)：我想買(mǎi)一套二手房，但房東稱房產(chǎn)證過(guò)段時(shí)間才能辦好，我想問(wèn)專家，我能不能和房東先簽協(xié)議？如果房東到時(shí)候拿不出房產(chǎn)證我們?cè)趺崔k？

　　胡增冬（不動(dòng)產(chǎn)法律專家、專職律師）答：購(gòu)房人首先應(yīng)該查實(shí)房東的實(shí)際情況。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　如果該房東存在欺詐動(dòng)機(jī)，那么最終將是購(gòu)房人受害，一般建議不要簽約。當(dāng)然存在特殊情形，市面上有一些房源會(huì)存在尚無(wú)法辦理產(chǎn)證的情形，建議購(gòu)房人查實(shí)房屋的來(lái)源等相關(guān)的政策性文件，以便簽約有保障。

　　關(guān)于稅費(fèi)

　　問(wèn)：我有一套近20年房齡的老房子，當(dāng)初的房?jī)r(jià)為20余萬(wàn)元，咨詢中介后得知，目前值160余萬(wàn)元，我想把它轉(zhuǎn)到兒子名下，想問(wèn)專家，形式上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)予有什么區(qū)別？契稅費(fèi)用各是多少？

　　周包軍（杭州我愛(ài)我家企劃部總監(jiān)）答：如果是買(mǎi)賣(mài)就按照正常交易方式，按照你的情況，主要繳納的稅是契稅（稅率要根據(jù)你兒子是不是首次購(gòu)房來(lái)算，首次購(gòu)房1%，不是首次購(gòu)房3%），如果你還持有另外房屋，則還需繳納個(gè)稅（根據(jù)你的情況，按照總價(jià)的1%繳納比較合理）。如果是贈(zèng)予，需做贈(zèng)予公證，繳納契稅3%。

　　買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)予最大的區(qū)別在于過(guò)戶之后再次交易，如果是買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，再次交易按照一般住宅處置，如果是贈(zèng)予，再次交易個(gè)稅必須按照差值的20%繳，由于贈(zèng)予相當(dāng)于原購(gòu)入價(jià)為零，差值的20%相當(dāng)于總價(jià)的20%。鑒于你的情況，如果要過(guò)戶，建議走買(mǎi)賣(mài)交易方式。

　　關(guān)于買(mǎi)房

　　問(wèn)：我按揭買(mǎi)了一套房，每月還貸中，房子即將交付，但看完實(shí)景后，對(duì)質(zhì)量很不滿意，現(xiàn)在想讓開(kāi)發(fā)商賠償一定的違約金退房，請(qǐng)問(wèn)這樣可以嗎？

　　胡增冬（不動(dòng)產(chǎn)法律專家、專職律師）答：購(gòu)房人可以通過(guò)兩個(gè)途徑解決：第一，可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商談判，協(xié)議解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同；第二，違約解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并承擔(dān)合同確定的相應(yīng)民事責(zé)任。

　　關(guān)于貸款

　　問(wèn)：我去年貸款買(mǎi)了一套房，明年年中交付，由于個(gè)人原因想賣(mài)掉這套房，想問(wèn)專家，如何操作？需要繳納哪些契稅？

　　周包軍（杭州我愛(ài)我家企劃部總監(jiān)）答：房子交付辦出三證后方可在市場(chǎng)中正常流通，你可以在明年年中交房后，再到市場(chǎng)上掛牌出售。

　　根據(jù)你的情況，在交易時(shí)涉及出售方的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅（約5.6%），個(gè)人所得稅（總價(jià)的1%或增值部分的20%），還有中介費(fèi)用。在杭州現(xiàn)在的交易市場(chǎng)中，一般稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)?？紤]到該套房子涉稅較重，出售時(shí)的價(jià)格應(yīng)該比周邊無(wú)稅房源低。