案例：張某通過某中介公司向杜某購買坐落于無錫市新巷小區(qū)的一套住宅。2012年4月14日，三方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定房款總價(jià)為47萬元。協(xié)議簽訂當(dāng)天，張某向杜某支付定金1萬元。同月15日，張某向中介公司支付代辦費(fèi)用2千元，同月17日，張某向中介公司支付15萬元。中介公司于收款當(dāng)天向杜某的代理人徐某出具金額為13萬元的本票一張，杜某亦于當(dāng)日出具收條一張，確認(rèn)收到張某支付的房款13萬元。隨后，中介公司在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋已于2012年4月9日被法院查封，無法辦理過戶手續(xù)。中介公司主動向張某退還了房款10.5萬元。張某訴至法院要求中介公司支付余款4.7元。法院經(jīng)審理后，于2012年8月31日判決支持了張某的訴請。
解析：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。房屋買賣涉及的標(biāo)的額巨大，也存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人找中介公司提供居間服務(wù)，一是因?yàn)橹薪楣緭碛写罅揩@取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的；二是因?yàn)橹薪楣驹诜康禺a(chǎn)交易領(lǐng)域具有專業(yè)優(yōu)勢，這種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個(gè)放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)”的義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含兩個(gè)方面，一是對于委托人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買房人報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應(yīng)對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實(shí)性。如到房管部門對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查詢，以便對產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認(rèn)，對房屋進(jìn)行實(shí)地查看，以便了解房屋的實(shí)際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。
本案中，雖無證據(jù)證明中介公司存在故意隱瞞或故意提供虛假情況的事實(shí)，但其作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，在張某通過其與杜某簽訂房屋買賣合同之前未能對房屋權(quán)屬情況進(jìn)行必要審查，在張某支付購房款后，亦未核實(shí)即將購房款支付給杜某，導(dǎo)致張某無法辦理房屋過戶手續(xù)，也難以收回購房款，中介公司在居間過程中存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故法院對張某要求中介公司支付47000元的主張予以支持。
提示：在簽訂購房合同之前，買方應(yīng)到房屋登記部門查詢房屋的所有權(quán)的真實(shí)性、查詢房屋是否存在買賣障礙，比如是否存在查封、抵押等情形；通過中介購房，應(yīng)在合同中明確約定，中介公司應(yīng)當(dāng)保證所購買房屋不存在過戶登記的障礙。
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