律師連線

    二手房買賣如何遠(yuǎn)離潛在威脅

    “陰陽合同”、“無房本買賣”等現(xiàn)象，對(duì)于房產(chǎn)過戶都會(huì)產(chǎn)生潛在的威脅?！瓣庩柡贤蔽：卧?？“無房本房產(chǎn)”能不能買？二手房買賣有哪些合同陷阱？本周，本報(bào)特邀北京海勤律師事務(wù)所俞延彬律師，就大家共同關(guān)心的話題進(jìn)行探討。

    ●簽訂“陰陽合同”的主要有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

    ●律師回復(fù)：

    二手房交易中，中介機(jī)構(gòu)往往為促成房屋買賣合同的簽訂，會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”，且常常被中介機(jī)構(gòu)冠以“合理避稅”。但是，通過“陰陽合同”避稅，對(duì)買賣雙方都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)如下：

    1.陰陽合同的避稅行為系一種典型的偷稅行為，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，交易雙方將面臨偷稅款數(shù)倍的罰款，可謂得不償失。

    2.如果買房人違背誠信原則，堅(jiān)持以低報(bào)的合同價(jià)作為房屋交易價(jià)支付，而賣房人不能提供真實(shí)的交易價(jià)格時(shí)，賣房人將面臨巨額的售房款損失。

    3.因交易時(shí)虛報(bào)房價(jià)，買房人再次將房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，不僅房屋再次評(píng)估時(shí)的評(píng)估值將降低，而且房屋再次出售時(shí)，與前次房屋的買入價(jià)差額很大，再次繳稅時(shí)也會(huì)多繳稅款。

 ●買賣二手房簽訂合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問題？

    ●律師回復(fù)：

    在簽訂二手房買賣合同時(shí)，除需要核驗(yàn)房產(chǎn)證及合同簽約人的身份信息外，還應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

    1.注意房產(chǎn)是否存在其他共有權(quán)人，特別是未在房產(chǎn)證上列明的房屋共有權(quán)人，例如房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，出售房屋需要征得配偶同意。

    2.注意合同的核心條款，即付款方式和付款時(shí)間、房屋的交付等，特別是在如今限制多套房屋貸款的政策環(huán)境下，對(duì)于貸款的數(shù)額，無法辦理貸款時(shí)的處理方式都要提前作出約定。

    3.明確約定違約責(zé)任條款，以防一方在利益驅(qū)使下，以解除合同并支付違約金作為代價(jià)，但卻獲取更大的利益。

    4.在通過中介機(jī)構(gòu)辦理二手房交易時(shí)，一方面中介機(jī)構(gòu)收取的各項(xiàng)費(fèi)用要予以列明，另一方面需將中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)作出明確約定，如果能夠留存一部分中介費(fèi)，待房屋過戶交易完成時(shí)再支付給中介機(jī)構(gòu)，將更加有利于在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下順利完成房屋交易。

    5.如果對(duì)二手房交易的政策法規(guī)不是非常了解，建議咨詢或委托專業(yè)律師協(xié)同進(jìn)行二手房買賣合同的簽訂，以及相應(yīng)的房屋過戶手續(xù)。

    ●購買“無房本房產(chǎn)”，買方如何保障自身權(quán)益？

    ●律師回復(fù)：

    在房價(jià)大幅上漲時(shí)，賣房人存在較大的毀約風(fēng)險(xiǎn)；因此對(duì)購房者來說，購買“無房本房產(chǎn)”存在很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)生糾紛，買房人可以選擇采取以下兩種方式中的一種，以保障自身的合法權(quán)益。

    1.買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。”即買房人有權(quán)依照實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失主張賠償。

    2.買房人要求賣房人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋過戶手續(xù)。此時(shí)如果買房人對(duì)于該房屋有著迫切的需求時(shí)，建議買房人在提起訴訟前辦理訴前財(cái)產(chǎn)保全，將爭(zhēng)議房產(chǎn)予以保全，限制辦理過戶手續(xù)，以防止發(fā)生賣房人將房屋另售他人并辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無法履行，法院無法支持買房人繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求事項(xiàng)。