二手房因有自然損耗、人為損壞等原因，質(zhì)量上難免有瑕疵。一方面，原業(yè)主或房產(chǎn)中介為了促成交易，常常有意隱瞞房屋缺陷；另一方面，缺乏專業(yè)的二手房驗房師，因而更加考驗買主的眼力。近期，周先生就遇到了麻煩，剛購買的一套二手房，入住后才發(fā)現(xiàn)廚房的水龍頭水流細如筷子，一臺空調(diào)機外機就裝在其中一間房的窗下，一開機就熱風(fēng)倒灌、噪音不斷。請看過來人的遭遇和業(yè)內(nèi)人士的提醒。
買房遭遇
驗房不細 麻煩不斷
買二手房不煉就一副“火眼金睛”，就得等著多掏裝修費或維修費，南寧市的周先生就嘗到了這個教訓(xùn)?！百u主說這套房子是自己住的，我就以為房子質(zhì)量應(yīng)該沒多大問題。”周先生說，就是這一點讓他大意了，沒有仔細查看便匆匆付款簽下購房合同。
住進新房后，他才發(fā)現(xiàn)這套房子的問題不少。打開廚房的水龍頭，發(fā)現(xiàn)水流竟細如筷子，接滿一盆水竟需要花10分鐘時間，而產(chǎn)生的原因是水管曾經(jīng)更換過，換上的材料質(zhì)量太差。周先生這才記起，看房時他提出要查看樓層水壓時，賣主特意帶他去看了衛(wèi)生間的水龍頭，避開了廚房。
另一個問題也讓周先生感到頭疼，他把一間原先的雜貨房騰出作兒童房，卻發(fā)現(xiàn)房間空調(diào)的外機離窗戶太近。因為與另一棟樓靠得太近，每當(dāng)打開房間的空調(diào)時，外機吹出的熱風(fēng)會通過對面樓的墻面回灌到房間里來。周先生這時又想起，當(dāng)初他走進這雜貨房查看時，賣主以堆放雜物太多為由，沒有打開窗戶讓他檢查。
周先生隨后向賣主提出維修補償，卻遭到了拒絕。他向工商部門投訴，也因責(zé)任難以認定而無法維權(quán)。
與周先生有相似遭遇的孫先生，他所購買的二手房衛(wèi)生間存在很大的問題。孫先生今年7月份入住新買的二手房，結(jié)果一個月之內(nèi)衛(wèi)生間竟然堵塞了3次。經(jīng)過查驗房屋結(jié)構(gòu)圖，孫先生才發(fā)現(xiàn)原業(yè)主為了擴大房間面積，曾擅自改變衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，以致留下了排水不暢的隱患。
然而，要排除這個問題談何容易。維修工人說，必須掀開地板重新鋪設(shè)管道，才能徹底解決堵塞問題，這令孫先生頭疼不已。
律師點評
賣家隱瞞質(zhì)量問題可撤銷交易
廣西文燦律師事務(wù)所律師蔣文燦認為，如果賣家對房屋存在的問題“知而不告”，以致房屋交易后出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，賣主的行為則構(gòu)成根本性違約，買主可依法行使合同解除權(quán)。根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，在訂立合同時顯失公平的，比如一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)提出撤銷交易合同。蔣文燦提醒，“撤銷權(quán)”須在自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)有效；但是賣主所掩飾的房屋瑕疵，很難認定是否“重大”到構(gòu)成“欺詐”，這也給買主維權(quán)帶來了難度。
廣西作一律師事務(wù)所律師趙壯濤進一步提到，房屋是一種特殊的商品，其隱蔽質(zhì)量瑕疵的責(zé)任由誰承擔(dān)，還要根據(jù)問題原因進行具體分析。若問題并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用的過程中產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則由出賣人承擔(dān)責(zé)任；如果問題是房屋本身所固有，且在保修期內(nèi)的，購房人可向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任；當(dāng)然，超出保修期的房屋固有問題，買主則要自擔(dān)風(fēng)險了。
驗房師支招：驗收二手房有三項注意
根據(jù)多年的驗房經(jīng)驗，南寧藍謐驗房咨詢有限公司驗房師羅先生逐項提到了買家看房時需要注意的事項：
第一，要查看天花板、墻壁、地板是否有滲水、爆裂、脫層等現(xiàn)象。羅先生說，二手房墻體的墻板、墻紙、地板，最常見的問題就是出現(xiàn)腐爛、發(fā)霉的情況。為了掩飾問題，一些賣家故意在有瑕疵的地方放置家具、家電等。因此看房的時候，要親手挪開各種家具家電看一看背后，才能全面查看是否存在問題。對于墻面問題，賣家最常用的掩飾手段就是貼墻紙，買家對這一點一定要看清。
第二，應(yīng)檢查是否有私拉亂接亂搭的情況。很多原業(yè)主在初次裝修時，常常私接電線、電視閉路線、電話線等等，從客廳牽進臥室、衛(wèi)生間、廚房等。這種亂接亂搭行為，常常會為日后的使用帶來麻煩。此外，水、氣、暖系統(tǒng)也要以同樣的方法檢查清楚，并盡量要求原業(yè)主轉(zhuǎn)交房屋結(jié)構(gòu)圖、裝修水電氣走向圖；如果不能提供的，也要向業(yè)主打聽裝修水電氣走向圖的實情，做到心里有數(shù)。
第三，像門扇、窗戶、水龍頭、電路開關(guān)等等經(jīng)常使用的部件，要親自動手操作，看是否因為老化而無法使用。門扇和窗戶，最常見的是閉合不嚴(yán)實、有響聲、有裂縫等問題。水電開關(guān)則要當(dāng)心漏水、漏電，以及電線老化、水管生銹等情況。
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