具體如何計算，“我愛我家”專家就土地增值的這兩種情況，結(jié)合營業(yè)稅、個稅分別舉例進行以下詳細說明：

  一、稅率說明：

◆營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為5.5%。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

◆個稅：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。能提供完整資料的，按應(yīng)繳個稅額的20％計算。

◆土地增值稅：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

  二、稅率計算公式：

◆營業(yè)稅：營業(yè)稅應(yīng)納稅額＝營業(yè)收入額×營業(yè)稅率（5.5%）；

◆個　稅：應(yīng)納稅額＝（銷售額-購買價款-合理費用）×20％；

　或者，應(yīng)納稅額＝銷售額×核定稅率1%；（目前市場實際交易按此計稅方式）

◆土地增值稅：累進抵扣計算征收（計算方式較為復(fù)雜）

　　一般按照，應(yīng)納稅額＝交易價格全額×核定稅率1%來計算；

  三、案例分析：

個案1：

王老師2003年5月份，在方莊的“時代芳群”購買了一套128㎡的二居室，當(dāng)時購買總價61.44萬元。由于王老師的兒女均在國外，因此，今年他也決定去國外定居。打算將這套房屋賣掉。按照現(xiàn)在的二手房市場價，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要交這個稅呢？營業(yè)稅、個稅又該交多少？

  “我愛我家”專家解析：

　　根據(jù)今年11月份國稅總局下發(fā)的《通知》規(guī)定，下調(diào)了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”征收范圍的標(biāo)準(zhǔn)，即要同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在120平方米（含）以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下”三個條件才可視為普通住宅。按照此規(guī)定，王老師的這套房屋為128㎡屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。另據(jù)土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅，因此，王老師的這套房屋在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應(yīng)繳稅費如下：

（1）土地增值稅：93萬×1%=9300元；

減半征收為：4650元；

（2）營業(yè)稅：93萬×5.5%＝51150元；

（3）個稅：93萬×1%=9300元；

合計共繳納稅費為：4650＋51150＋9300＝65100元。

（以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）

個案2：

2004年，李女士于“富力城”購買了一套137.1㎡的三居室，當(dāng)時購買總價為93.23萬元現(xiàn)在二手房市場均價14000元/平方米，李女士的這套房屋出售能夠賣到191.94萬元。李女士的丈夫在深圳做生意，由于資金周轉(zhuǎn)困難，她想將這套房屋出售套現(xiàn)。應(yīng)該繳納多少稅費呢？

  “我愛我家”專家解析：

  首先，李女士的這套房屋面積為137.1㎡，已經(jīng)超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，因此需要繳納土地增值稅。由于這套房屋未滿三年更未滿五年，因此，出售時需要全額繳納土地增值稅。營業(yè)稅，個稅亦是如此。其應(yīng)繳稅費為：

（1）土地增值稅：191.94萬×1%=19194元；

（2）營業(yè)稅：191.94萬×5.5%＝105567元；

（3）個稅：191.94萬×1%=19194元；

合計共繳納稅費為：19194＋105567＋19194＝143955元。

（以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）