■后來(lái)者居上提高升級(jí)換代需求

　　越來(lái)越多的新項(xiàng)目、新的住宅產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)上，這些“后期樓盤(pán)”無(wú)論從社區(qū)環(huán)境還是住宅設(shè)計(jì)、配套設(shè)施或是物業(yè)管理等方面都是北京市早期的商品房項(xiàng)目不能比的；其次早期的樓盤(pán)所處的位置一般都交通擁堵，密度高，人口雜，已經(jīng)越來(lái)越不適合居住，去年開(kāi)始出現(xiàn)了很多有錢(qián)人“逃離”方莊、望京、亞運(yùn)村的現(xiàn)象。這加速了早期的購(gòu)房人升級(jí)換代的速度。

　　■“買(mǎi)錯(cuò)房的人”要賣(mài)舊買(mǎi)新重新選擇

　　家住通州武夷花園的余女士準(zhǔn)備把1999年購(gòu)買(mǎi)的武夷花園一期一套三居室賣(mài)掉，而在東四環(huán)沿線重新買(mǎi)套適合自己家居住的房。“賣(mài)掉舊房，買(mǎi)一處生活、上學(xué)、上班都方便的房子，哪怕面積小一點(diǎn)，環(huán)境差一點(diǎn)，不求最好，但求最適合的房子，已經(jīng)成了我們家的頭等大事?！毕裼嗯窟@樣當(dāng)年因不懂買(mǎi)房而“買(mǎi)錯(cuò)房”，如今要賣(mài)舊買(mǎi)新、重新選擇的買(mǎi)房人占了二手商品房交易中的不小比例。

　　■轉(zhuǎn)按揭使“貸款商品房”輕松上市交易

　　去年，隨著北京市工商銀行推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，北京市建設(shè)銀行也相繼推出了住房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)按揭的實(shí)行解決了很多買(mǎi)房人“賣(mài)舊買(mǎi)新”的難題，使二手商品房供應(yīng)量迅速增大。

　　■回報(bào)收益不穩(wěn)定使投資客退出市場(chǎng)

　　隨著北京市商品房供應(yīng)量的放大，北京市住宅租賃市場(chǎng)一直不穩(wěn)定，包括CBD、中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域在內(nèi)的部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租賃市場(chǎng)租金下滑的態(tài)勢(shì)。這使很多原本想買(mǎi)房投資的人趕緊“出手”，賣(mài)掉手中的商品房。