“我在1992年買了一套二手房，至今房屋產(chǎn)權(quán)還沒有過戶，卻發(fā)現(xiàn)聯(lián)系不上業(yè)主了，這個問題要如何解決？”賴先生后悔當(dāng)初沒有跟業(yè)主辦理好過戶手續(xù)，現(xiàn)在這事成了他的一樁心病。

   同樣購買二手房的朱先生也碰到一點麻煩。2002年，他向業(yè)主買了一套二手房，后來業(yè)主把房屋委托給他人代理，但是委托書上寫明的房屋地址卻與房產(chǎn)證上的地址不符。如此一來，朱先生買下了房屋卻無法到公證處辦理買賣合同公證手續(xù)，辦理過戶也遇到了問題。

   市房管局工作人員對于兩位市民的問題，作了詳盡的回答。但更多的人，在買二手房過程中，難免還會存在這樣那樣的疏忽或者問題。為此，市房管局工作人員提醒市民，購買二手房一定要有“看證書、定合同、辦過戶、付款、交驗”五步驟，以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實保障自己的權(quán)益。

   一、看證書―――購買二手房，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權(quán)證書”（俗稱“產(chǎn)權(quán)證”），因為法律規(guī)定：未取得產(chǎn)權(quán)證的房子不得轉(zhuǎn)讓。其次要看房屋所有權(quán)證是否真實、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。其三要看房屋所有權(quán)人是否與中介機構(gòu)簽訂委托出售的合同。最后要了解房屋所有權(quán)人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權(quán)或債務(wù)糾紛，有無抵押；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、通風(fēng)、采光條件以及物業(yè)管理，對于國家和省物業(yè)管理條例規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)費，業(yè)主是否已履行了義務(wù)。

   二、定合同―――首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權(quán)涉及到哪些稅費，雙方各自應(yīng)承擔(dān)的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)該詳細規(guī)定雙方的違約責(zé)任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應(yīng)約定交房時間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費等由誰承擔(dān)等。

   三、辦理過戶―――這是二手房交易的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理過戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關(guān)手續(xù)，相關(guān)人員是否要求到位簽字等。

   四、付款―――二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關(guān)鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，買方即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據(jù)。在辦理過戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款交付進行全程監(jiān)控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

   五、交驗―――房屋交付使用是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負有責(zé)任。驗房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標(biāo)的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費用是否已經(jīng)結(jié)清等。
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