二手房折舊算法
 
        我們試著來測算二手房價格，以同地區(qū)商品房價格為基準：1．房屋折算法（1）折舊：年折舊―2%；（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）―10%；（3）樓層（多層樓房）：2、6樓―3%；7樓―5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另―5%；（4）朝向：無朝南外門窗―5%；2．環(huán)境折算法（1）無物業(yè)管理―5%；（2）非獨立封閉小區(qū)―5%；（3）有省、市重點小學區(qū)+15%；3．心理因素：-8%現(xiàn)在我們舉一個實例來驗證一下。
　　
        房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。
　　
        土地級別：二級地區(qū)。
　　
        房屋結構：混合一等；套型：“三小”套型―10%；建筑年代：1988年，折舊期12年―（122%）＝―24%；樓層：共七層，此房位于二樓―3%；朝向：南北；物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理―10%；學區(qū)：重點中小學+15%；心理因素：―8%；當?shù)厣唐贩績r格為：4500元／平方米；4500（原價）―[（4500×24%（折舊費）+4500×10%（物業(yè)管理因素）+4500×3%（樓層因素）+4500×10%（戶型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整個公式的原理是原價減去不利因素然后加上有利因素得出結果。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

    我們先看看什么是“套內建筑面積”？

    套內建筑面積由三部分組成：

   （1）套內使用面積：

     A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；

     B，躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

     C，不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。

   （2）套內墻體面積：

     新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積；內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

   （3）陽臺建筑面積：

     A原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

     B，挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

     C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；

     D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

    綜上所述，套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

    房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

    房屋的使用面積是指住宅中分戶門內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。

    房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

    居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當分戶門內的廳和過道的面積超過6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內。

    公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

    公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。

    公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

    基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。（平頂山房產網轉）