產(chǎn)權(quán)不明定金能不能拿回來？
吳先生：我看中了一套兩室一廳的二手房，掛牌價為２５萬元，后來跟業(yè)主協(xié)商好以２２萬元成交。在簽訂買賣合同之前我交了兩萬元定金，但后來發(fā)現(xiàn)這套房子產(chǎn)權(quán)不明晰，要過戶非常麻煩。我提出停止交易，但業(yè)主稱要是我不買的話就要沒收定金。這合理嗎？
李律師：在二手房買賣合同簽訂前，中介和賣房業(yè)主都有義務就房屋的情況向買房者作出說明，特別是要對房屋毀損部分、權(quán)利瑕疵部分作出充分的說明，否則就未盡到中介和賣房業(yè)主應履行的說明義務，應就不能簽訂房屋買賣合同承擔一定的責任。
就吳先生的情況而言，如果中介和賣房業(yè)主沒有就“房子產(chǎn)權(quán)不明晰”的情況對吳先生作出明確的說明，中介和賣房業(yè)主是有過錯的。吳先生可以要求賣房業(yè)主返還定金，因為吳先生拒絕簽訂房屋買賣合同的原因是賣房業(yè)主沒有履行對房屋的權(quán)利瑕疵作出說明，賣房業(yè)主的行為有欺詐的嫌疑。
除此之外，依照法律規(guī)定，吳先生也可以就兩萬元定金向中介進行追償。中介作為專業(yè)的房屋買賣服務機構(gòu)，有義務告訴吳先生該房屋各方面的情況，包括該房屋產(chǎn)權(quán)不明晰的情況，否則就應該承擔相應的法律責任。
款項支付第三方管理更安全
李先生：經(jīng)過不懈的努力，我找到一個性價比較高的二手樓盤。上家由于生意周轉(zhuǎn)資金上的短缺，同意以較低價格予以出讓。我們在中介公司的陪同下，簽訂了房屋出售合同。合同約定，我應在３天內(nèi)將３０％的首期房款支付給中介公司。根據(jù)一般中介公司的操作慣例，該筆款項并不直接交付上家，而是由中介公司直接還款。但在此次合同簽訂過程中，上家卻提出要中介公司將錢劃轉(zhuǎn)到其私人賬戶，然后再由上家自行還款。
中介公司征求我的意見時，我認為上家的所作所為并不會帶來什么法律風險，因此便表示同意。豈知合同簽訂之后，上家并未在合同約定期限內(nèi)還清銀行貸款，而且抵押登記也未在約定期限內(nèi)撤銷，反而將該筆首付款用在生意資金周轉(zhuǎn)上。現(xiàn)在上家的資金周轉(zhuǎn)再次出現(xiàn)問題，一時之間無法歸還銀行貸款。雖然我再三協(xié)調(diào)催促，但上家卻聲稱即便到法院起訴，也沒錢還清貸款。
連律師：本案中，李先生考慮了法律風險但沒有考慮現(xiàn)實風險，盡管李先生通過訴訟的方式可以要求房屋出售方付清銀行貸款，但訴訟本身花費的時間很長，而且在判決的執(zhí)行上還存在一定難度。所以，起訴只是一種事后的救濟方式，并不是一種經(jīng)濟的方式。
因此，在合同約定的過程中，我們應充分考慮到違約的現(xiàn)實風險，盡可能在締約過程中防范這類風險。在支付首期款的問題上，如果買賣雙方委托了中介公司居間簽訂合同，建議要求中介公司對首期款進行監(jiān)管，并在房屋出售方提出還款申請后，直接由中介公司將應還貸款支付給銀行；如果買賣雙方是自行簽訂合同的，建議買受方在出售方提出還款申請后，直接將首付款中的還貸部分支付給銀行。這樣，就不存在房屋出售方挪用首期款的現(xiàn)實可能性，大大保障了交易的順利進行
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