無論買房還是賣房，對(duì)于大多數(shù)家庭來說都是一件需要仔細(xì)思量的大事情，買家自然希望購買的房子性價(jià)比高，最好是能夠買了偷著樂的那種，而大多數(shù)賣家肯定也希望自己的房子是賣上價(jià)兒了的，但相信在交易能夠順順當(dāng)當(dāng)?shù)赝瓿蛇@一點(diǎn)上買賣雙方一定是一致的。愿望雖然是美好的，但是在現(xiàn)實(shí)交易中總是難免會(huì)有一些“暗礁”出現(xiàn)，了解并關(guān)注這些方面，相信對(duì)于買賣二手房的雙方都是有裨益之處的。

違約

――“都是漲價(jià)惹的禍”

伴隨著二手房交易市場(chǎng)的活躍，買賣雙方出現(xiàn)違約的情況也呈現(xiàn)了上升之勢(shì)，其中賣方違約的情況更是屢見不鮮。天津市濱海順馳市場(chǎng)研究中心的工作人員表示，一般賣方違約的情況多源于兩方面原因。一方面即為在交易過程中房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，賣方希望房?jī)r(jià)能夠水漲船高，毀掉合同繼續(xù)待價(jià)而沽。這種原因造成賣方毀約的情況占據(jù)了絕大多數(shù)。另一方面，則是家庭成員特別是夫妻雙方之間就是否賣房發(fā)生了分歧，達(dá)不成一致。

相對(duì)于賣方違約，買方違約的情況較少，原因一般集中在兩個(gè)方面。首先，一時(shí)的購房沖動(dòng)，在交完定金或者簽訂完合同之后發(fā)現(xiàn)所選房屋并不滿足自己的要求。其二，錢款準(zhǔn)備不足，決定購房之后發(fā)現(xiàn)無法籌措到足夠的資金，只能選擇放棄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲仍具有很高預(yù)期的情況下，為了規(guī)避買賣雙方特別是賣方出現(xiàn)毀約的情況，要注意合同中違約條款的約定。賣方違約最終的目的無非是希望能夠獲得更高的利益，如果違約金的規(guī)定過低，可能會(huì)出現(xiàn)賣方情愿支付違約金也要?dú)Ъs的情況，從而對(duì)買方利益造成損失。對(duì)此，可以采取適當(dāng)提高違約金的比例的方法，最好能夠標(biāo)注“如果實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償”的條款。違約付出的成本的增加將能夠抑制部分賣方因價(jià)格上漲而引起的毀約沖動(dòng)，維護(hù)買方的利益。

而針對(duì)部分買方違約情況的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士提醒，購置房產(chǎn)對(duì)于家庭是大事情，一定要在購房之初就考慮好自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，并在看房時(shí)深思熟慮再下訂金，以防為自己的一時(shí)沖動(dòng)付出不菲的資金損失代價(jià)。

前期準(zhǔn)備

――證件一個(gè)都不能少

天津?yàn)I海順馳研究中心的工作人員表示，在二手房交易中經(jīng)常會(huì)有這樣的情況，雖然買賣雙方都無意違約，但是由于前期準(zhǔn)備工作不充分，證件不是缺了這個(gè)就是少了那個(gè)，導(dǎo)致交易時(shí)間延長(zhǎng)，造成交易雙方出現(xiàn)糾紛。如他們遇到過這樣的情況，在一次二手房交易過程中，賣方使用的是第一代身份證并且已經(jīng)過期，需要到戶口所在地的派出所出具證明，而因?yàn)橘u方戶口在外地，工作又很繁忙所以拖了很長(zhǎng)時(shí)間才辦理完畢，令買方十分不滿意。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒，在二手房交易過程中，交易雙方都應(yīng)當(dāng)預(yù)先將本人的有效證件如戶口本、身份證等準(zhǔn)備好，確定沒有問題。除此還應(yīng)當(dāng)提前注意一些細(xì)節(jié)的問題，如檢查結(jié)婚證、戶口本上的名字是否是繁體，是否是同音字，以及結(jié)婚證上的名字與戶口本上的是否統(tǒng)一等問題。如果在交易過程中才發(fā)現(xiàn)這些問題，那么將有可能導(dǎo)致交易時(shí)間的延長(zhǎng)，不確定因素的增加，甚至給了交易另一方以口實(shí)，造成糾紛或者毀約情況的出現(xiàn)。

騰房

――預(yù)先提醒未雨綢繆

業(yè)內(nèi)人士表示，由于目前在二手房交易過程之中，實(shí)行資金托管的制度，在交易過程中，一般房款劃入賣方銀行賬號(hào)的時(shí)間要比產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到買方手中的時(shí)間早一天左右。而在實(shí)際操作中，中介公司發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常會(huì)有賣方在拿到房款之后，因?yàn)闆]有太多約束的原因，對(duì)于騰房事情不甚積極甚至出現(xiàn)拖延的情況。如濱海順馳一家連鎖店就曾經(jīng)遭遇過這樣的情況，賣方拿到房款之后在沒有向買方交鑰匙的情況下，就遠(yuǎn)去外地和中介以及買方失去聯(lián)系，雖然后來經(jīng)過多方努力，最終找到了賣方并實(shí)現(xiàn)了交房，但是買方仍然因?yàn)檫t入住了幾天并為此事著急上火而深感不滿。

針對(duì)這種情況，業(yè)內(nèi)人士提醒：首先，中介公司應(yīng)事先提醒。一般在辦理完過戶手續(xù)之后三十天左右，買賣雙方就可以完成交易進(jìn)行房屋交接，此時(shí)中介應(yīng)提醒買方在此期間內(nèi)查清楚所購的房屋是否在水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等方面具有拖欠的情況，如果有則應(yīng)要求賣方在中介在場(chǎng)的情況下及時(shí)結(jié)清楚，以防止出現(xiàn)后顧之憂。如果賣方出現(xiàn)惡意不予騰房，延遲時(shí)間過長(zhǎng)，惡意欠費(fèi)過多的情況，則應(yīng)當(dāng)通過訴訟手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。