42歲的王先生近些年來一直從事外貿(mào)工作，他認為，在適當?shù)臅r候選擇合適的地段、合適的樓盤也是使資金保值、增值的好方式。近期，他考慮以170萬左右的價格在CBD區(qū)域附近購買一套兩居室。最后，王先生選擇購買了富力城一套87平方米的兩居室。據(jù)鑫尊置地總經(jīng)理劉軍介紹，2009年，越來越多的像王先生這樣的長線投資者，將投資的目光轉移到二手房上，尤其是在人口流動較大，出租率較高的區(qū)域。

●熱點區(qū)域 投資首選

首先，王先生看中的是CBD這個區(qū)域，從北京對中央商務區(qū)建設的重視程度來看，CBD區(qū)域一直是朝陽區(qū)最熱的區(qū)域，大量知名企業(yè)的入駐以及大量資金的注入，周邊配套設施不斷完善和改善，加上北京電視臺和中央電視臺的東遷，整個區(qū)域的房地產(chǎn)銷售和租賃市場的熱度將不斷升溫。據(jù)了解，長線投資者大多貸款買房，以租養(yǎng)供，待房產(chǎn)升值后出售以獲得收益，所以，租賃買賣熱點區(qū)域，是這類投資者的首選區(qū)域。

●樓盤新 價格低 即買即租

其次，王先生考慮到該區(qū)域內(nèi)新盤項目較少，且銷售價格比較高，另外從投資的角度，新房大多是期房，購買后不能很快獲得出租收益。通過對區(qū)域內(nèi)諸多二手房項目的比較，王先生最終選擇富力城，是因為該項目是CBD商圈較成熟的純居住大社區(qū)，也是區(qū)域內(nèi)的租賃熱點項目，社區(qū)內(nèi)及社區(qū)周邊配套完善，能夠滿足上班族居住、消費、娛樂等不同需求。另外，該項目樓盤較新，2004年入住，而且是精裝修，省去了裝修的麻煩。小區(qū)緊鄰東三環(huán)，多趟公交線路加上已經(jīng)開通的地鐵10號線，交通便捷。

●出租及出售收益理想

鑫尊置地富力城店置業(yè)顧問小衛(wèi)為王先生分析了該房的租售收益：

出租收益分析：此房總價為168萬，評估公司評估后給出的評估值為140萬，若按銀行貸7成的房款（140萬*0.7=98萬），因此首付為70萬。如果貸款年限為20年按等額本息計算，每月支付利息本金總額為6020.14元。富力城此戶型的房租為6000元/月，可以計算出出租年回報率為：

出租年回報率= （年租－物業(yè)供暖）/首付=（7.2萬-0.5萬）/70萬＝ 9.6%

由此可見，該房出租年回報率遠遠大于一年期定期存款年利率2.52%。

出售收益分析：目前富力城的成交均價為19000元/平方米，按照富力城歷史價格趨勢，預測3年后的成交均價為22000元/平方米，以此套房屋為例計算收益，如果三年后出售，扣除3年利息、物業(yè)及供暖支出費用后，3年凈得利潤11.6萬元，再加上三年租金凈得利潤為33.2萬元。

出售回報率=（賣價－購價－3年利息-3年物業(yè)供暖）/首付 =192.7萬-168萬-1.5萬/70萬 =16.57%

可以看出，該房的出售回報率也是非常高的，購買此套住房，完全可以以租養(yǎng)房，等房價升值后出售即可得到很好的投資回報。

●二手房投資風險較小

據(jù)了解，購買二手房進行投資的多為儲蓄性投資，即長線投資，這類投資者主要關注熱點區(qū)域內(nèi)的次新房。既是投資，就要考慮風險。進入調(diào)整期的一手房市場，價格浮動較大，投資的風險也比較大。城區(qū)內(nèi)熱點區(qū)域的新房由于其稀缺性，價格比較堅挺，再加上一些降價的輿論影響，讓投資者對新房望而卻步。劉軍認為，與同區(qū)域內(nèi)新房相比，二手房的價格比較低也比較實在，從近期二手房穩(wěn)定的市場成交來看，即使調(diào)整，二手房市場的價格浮動也不會太大。因此，從規(guī)避風險的角度，選擇二手房進行長線投資不失為明智之舉。

●二手房投資優(yōu)勢凸顯

另外，業(yè)內(nèi)人士認為，二手房是現(xiàn)房，購買以后可以馬上出租，避免了新房等待交房時期的收益損失，也節(jié)省了裝修所需要投入的成本。甚至有的二手房買賣時就帶有租約，大大節(jié)省了租房前的空置成本，投資者可以馬上獲得收益。租賃熱點區(qū)域的房產(chǎn)，租賃與買賣市場都很活躍，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)具有很大的升值潛力，貸款購房基本可以實現(xiàn)以租養(yǎng)供，房產(chǎn)升值后出售也可以獲得比較樂觀的投資回報。