近年來二手房營(yíng)業(yè)稅征收額度對(duì)比

    個(gè)人轉(zhuǎn)賣不足5年的普通住房，是全額征收營(yíng)業(yè)稅，還是差額征收營(yíng)業(yè)稅？昨天，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)外公布調(diào)整后的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則，個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

    此前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布房市新政：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到5年。此次財(cái)政部和國(guó)家稅總發(fā)布有關(guān)細(xì)則：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    此外，自2010年1月1日起，去年發(fā)布的《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》將廢止。

　　■釋疑

    由全額征收變差額征收

    記者：普通住宅和非普通住宅的區(qū)別是什么？

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人：普通住宅是指符合以下三個(gè)條件的住宅：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。不能同時(shí)滿足以上3個(gè)條件的住房為非普通住房。普通住房和非普通住房由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)交易部門設(shè)立的稅收征收窗口進(jìn)行認(rèn)定。

    記者：細(xì)則與2009年和2008年執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅稅收制度有什么不同？

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人：與2009年相比，稅費(fèi)政策變化體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅征收年限由2年變?yōu)?年，年限內(nèi)普宅和非普宅征收標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)變化；2010年?duì)I業(yè)稅調(diào)整后，與2008年相比仍有許多優(yōu)惠，首先，印花稅和土地增值稅均變?yōu)槊庹鳎黄浯?，最主要的變化是不?年的普宅營(yíng)業(yè)稅由全額征收變?yōu)椴铑~征收。 

    ■影響

    二手房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下滑

    我愛我家有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，單靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)上漲、控制投機(jī)的初衷。

    鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，可以肯定地說，購(gòu)買5年以內(nèi)普通住宅征收的差額稅相對(duì)有限，不會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成棄購(gòu)的決定性影響。因此，該政策的確定，對(duì)明年普通住宅的二手房交易影響不會(huì)太大。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)稱：房?jī)r(jià)飛漲使得差額的5.5%占總價(jià)不到2%。這樣對(duì)于2009年上漲了50%以上的北京二手房市場(chǎng)抑制作用非常有限。另外，在實(shí)際交易中，買賣雙方在不影響貸款的前提下做低價(jià)格，一定程度上避稅依然很多。

    差額營(yíng)業(yè)稅這一政策，不會(huì)使明年一季度出現(xiàn)原來預(yù)計(jì)的大跌現(xiàn)象，恐慌性需求在一季度依然會(huì)支撐每月交易突破2萬套，而價(jià)格預(yù)計(jì)也不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。目前一系列政策出發(fā)點(diǎn)為通過增加供應(yīng)來抑制價(jià)格過快上漲，政策力度有限。預(yù)計(jì)市場(chǎng)確立調(diào)整趨勢(shì)將在明年下半年。