房屋置換可請中介估差價

    雙方認(rèn)可后可辦過戶手續(xù)，差價私下補(bǔ)齊

    【案例】 黃女士家住西南四環(huán)，而她和愛人的工作單位都在東北四環(huán)望京，每天上下班跑得很辛苦。她想和一位住在東邊的朋友置換房產(chǎn)，因此，希望了解置換房產(chǎn)的相應(yīng)手續(xù)和需要繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。

    【名詞解釋】 置換交易是指居民之間以自身原有房屋進(jìn)行交換的一種業(yè)務(wù)，一般包括人們常講的“差價換房”、“差價調(diào)房”等，方式不僅有貨幣和實(shí)物的交換，而且還有實(shí)物與實(shí)物間的交換。房屋置換實(shí)質(zhì)上是買和賣的雙向服務(wù)，一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉自己的住房，再買進(jìn)所需的住房。

    帶著黃女士的問題，記者咨詢了鏈家地產(chǎn)和朝陽區(qū)地產(chǎn)交易服務(wù)中心。

    “私房換私房，屬于正常的賣出買入，可到房屋所在地交易大廳辦理手續(xù)?！背枀^(qū)地產(chǎn)交易服務(wù)中心的工作人員介紹說。

    “如果雙方認(rèn)可，可以辦理互相更名，私下補(bǔ)差價。”據(jù)鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，目前大多數(shù)中介公司都只辦理房產(chǎn)買賣的業(yè)務(wù)，而不辦理房產(chǎn)置換。如果沒有及時找到房產(chǎn)置換的對象，可以先把自己的房子賣掉，然后由中介推薦購買合適的房產(chǎn)。如果已經(jīng)確定房產(chǎn)置換的對象，經(jīng)雙方認(rèn)可，可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的差價，只要雙方同意可以私下解決。

    換房雙方看房后，覺得居住條件有一定差距，可先由雙方協(xié)商差價額，如其不很滿意，中介可派評估師提供免費(fèi)評估，給出指導(dǎo)價。如雙方滿意，差價暫交中介保管，在委托中介去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心辦完手續(xù)后，再由中介將差價付給換房另一方。

    通常來講，差價控制在5萬元以內(nèi)為老百姓能接受的程度，差價過大則難以換成。

    置換步驟

    1、置換登記。居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續(xù)。

    2、價格評估。初評須上門實(shí)地詳細(xì)勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員認(rèn)真計(jì)算，進(jìn)行復(fù)評，從而提出房屋的評估價格。

    3、置換委托。確定置換意向后，可正式委托置換公司進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。

    4、簽訂合同。房屋委托后，由中介公司專門人員推薦房源或者尋找下家并陪同實(shí)地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認(rèn)書。

    5、辦理手續(xù)。在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認(rèn)書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費(fèi)等，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。

    6、交割物業(yè)。交割驗(yàn)收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費(fèi)用等全部結(jié)清。

    置換費(fèi)用

    據(jù)鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，置換房產(chǎn)的基本費(fèi)用包括過戶費(fèi)、印花稅、契稅、個人所得稅、土地出讓金等。

    過戶費(fèi)：3000元/筆，互相過戶算兩筆6000元

    印花稅：成交價×萬分之五

    契稅：成交價×1.5%

    個人所得稅：成交價×1%

    五年以內(nèi)的房子還須交營業(yè)稅：成交價×5.5%

    土地出讓金（曾經(jīng)上市過的不用交）：1560元×建筑面積×千分之一

　　■ 公房置換

    必須先辦《公產(chǎn)住房置換準(zhǔn)入證》

    采訪中，朝陽區(qū)地產(chǎn)交易服務(wù)中心的工作人員告訴記者，如果置換的屬于公房，手續(xù)則繁瑣一些。

    根據(jù)房管部門的規(guī)定，承租人辦理公產(chǎn)住房置換，必須到房屋所屬房管站辦理《準(zhǔn)入證》，承租人攜帶住房置換書面申請、住房租賃合同、承租人身份證、印章、戶口簿及與承租人同居一處、同戶籍家庭成員（成年人）同意置換的書面申請證明，否則不予辦理。同時，根據(jù)相關(guān)通知，凡居住集中供熱的公產(chǎn)住戶要辦理置換手續(xù)，應(yīng)先到供熱單位開具設(shè)備清單和供熱結(jié)算證明。