考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值。

一、租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。

投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

二、8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年之間。

三、15年收益高于買(mǎi)入價(jià)

如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。