隨著人們生活水平的提高以及房地產業(yè)的發(fā)展，越來越多的人通過購買二手房以改善居住條件或用于投資。而在二手房買賣中，由于相應的法律規(guī)范尚不健全和行政管理制度的缺欠，房地產中介公司在居間服務中存在著一些不規(guī)范操作，一定程度上影響了二手房市場的正常秩序，隨之引起了大量民事糾紛的產生。

■案例回顧

2008年12月8日，張先生在某中介看好了海苑花園的一套二手房，房主出價53.8萬。張先生給中介打電話表示50萬可以考慮。中介說，為表誠意，也為他們向房主講價，必須簽訂《房地產買賣意向協(xié)議書》。填完后張先生繳納了5000元現(xiàn)金。當晚，張先生仔細核算了自己還款情況，發(fā)現(xiàn)自己尚無能力購買此房。次日，正準備給中介打電話說明情況，中介打來電話說賣主已同意以50萬元出讓。張先生說明了自己的情況，希望解除協(xié)議，但中介表示不可以。

為此，張先生提出了自己的異議：“（1）《協(xié)議書》只強調我的責任，卻沒有提及任何我應享受的權益。也就是說，簽了協(xié)議后，我要么買房、要么交5000元，沒有別的出路。（2）《協(xié)議書》只有兩聯(lián)（既然是買賣雙方及中介的三方協(xié)議，應是三聯(lián)），規(guī)定賣主在第一聯(lián)簽字即為生效，但第二聯(lián)上明明有與第一聯(lián)相同的‘賣方確認’區(qū)，可見，沒有給買方留出退出余地。（3）《協(xié)議書》中‘意向金轉定金’應是買賣雙方及中介的三方協(xié)議，但卻成了中介和賣方的協(xié)議。（4）《協(xié)議書》中賣主享受意向金轉定金5000中2500元的權益，但此協(xié)議書卻規(guī)定由中介代賣主保管此項金額，也就是說，賣主在不知情的情況下，有可能享受不到自己的權益?！秴f(xié)議書》雖名為《房地產買賣意向協(xié)議書》，但實質上仍是違禁的“房地產買賣定金協(xié)議書”。

對于張先生的問題，《地產110》特別邀請到遼寧新世紀律師事務所魏平律師、王輝宇給予解答。

■案例分析

陷阱之一：“違約金”

在中介公司制作的格式合同中，往往會設定“房地產買賣合同的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內不能簽約，那么就必須承擔違約金”，但是在格式合同中相應的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應盡的義務，比如對房屋是否已有產權證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關的情況的告知義務等等。在此情況下，買賣方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時中介公司就會索取違約金，要求買方承擔不簽訂房屋買賣合同的違約責任，令買方叫苦不迭。

魏平律師提醒：居間合同設立的是中介和委托人之間的權利義務關系，不能對委托人設定必須簽訂買賣合同的義務，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對買賣條件達成意向一致，因此設定簽訂房地產買賣合同的期限的條款屬于無效條款，如果居間合同中加重合同對方的責任、排除對方的主要權利，或者減輕或者免除中介公司自己的義務的格式條款同樣是無效的。

陷阱之二：“意向金”

許多中介公司不與買方簽訂正式的居間合同，采用《房地產買賣意向協(xié)議書》要求買方支付一定數(shù)額的意向金“以示購買誠意”，同時要求買方單方面在協(xié)議書上簽字。一旦中介公司收到該筆費用后都會利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買賣合同。同時中介在賣方不知已收取意向金的情況下，再與賣方“侃價”，收取差價。此時中介可謂旱澇保收，即使交易不成，也可以以種種理由拒絕退還買方的意向金。

王輝宇律師提醒：中介公司不能以《房地產買賣意向協(xié)議書》取代正式的《居間合同》，如果需要簽訂協(xié)議書，則必須經雙方就房屋交易的基本條件如價款、權屬、房屋正常居住使用條件等協(xié)商達成一致時才能簽定，未經協(xié)商的協(xié)議書，誘使或者迫使買方單方簽字的協(xié)議是無效的，或者是應當被解除的合同。

■置業(yè)提醒

購買二手房要多查、多看、多咨詢

二手房不同于一手房，購買時應該更加注意，特別是涉及到三方條款的問題時，購房者應特別注意。在這里提醒消費者，不平等條款主要出現(xiàn)在房地產合同的補充協(xié)議和附加協(xié)議里，購房時需對這些補充協(xié)議加倍小心；保存好購房的各種書面材料，若是復印件則要求房地產商蓋章；如果交房時房產不符合要求，應拒不接收；遇到不清楚的地方，應多請教專業(yè)人士或法律人士。此外，對形形色色的房地產廣告要有冷靜思考。