現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，假按揭現(xiàn)象肯定有，但隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系的健全和法律體系的逐步完善，這種現(xiàn)象會(huì)越來越少。

    假按揭的操作手法，首先是開發(fā)商找自己的員工或一些關(guān)聯(lián)人士作為虛假的購房者，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會(huì)向他們承諾，首付款及月供都由開發(fā)商來提供，并會(huì)給他們幾千元的“好處費(fèi)”。

    等到這些人同意提供身份證后，開發(fā)商就會(huì)偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關(guān)系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。

    然后，開發(fā)商會(huì)把這些貸款材料遞到銀行，銀行內(nèi)部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工，他們對(duì)這些開發(fā)商遞交的資料進(jìn)行表面的審核，幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款，因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)給他們“好處”。

    在這個(gè)過程中，有的開發(fā)商為了獲取大量貸款，在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房?jī)r(jià)，這樣雖然交了20%的首付款，但實(shí)際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部?jī)r(jià)值。

    開發(fā)商獲取貸款后，通常他們會(huì)采取兩種方式。一種方式是賣二手房。一個(gè)小區(qū)的房子賣得非?！盎稹保踔炼假u完了，但進(jìn)去之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，連最基本的裝修都沒有。這就是開發(fā)商做的一個(gè)局。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會(huì)依據(jù)熱賣假象，適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，因此開發(fā)商在賣二手房時(shí)又能賺錢了。

    另外的一種情況是，開發(fā)商在獲得80%的貸款后，不準(zhǔn)備繼續(xù)還月供，就等著銀行申請(qǐng)拍賣。一般情況下，區(qū)法院受理拍賣申請(qǐng)后，會(huì)請(qǐng)當(dāng)事人雙方先行協(xié)商，選擇房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)。如果雙方協(xié)商不成，區(qū)法院就會(huì)向市高級(jí)人民法院提請(qǐng)篩選評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)。

    市高院在所指定的數(shù)十家評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)中，通過抽簽，決定評(píng)估公司和拍賣公司。然后，高院會(huì)將抽簽結(jié)果告知區(qū)法院，進(jìn)行拍賣。

    拍賣之前，拍賣機(jī)構(gòu)首先會(huì)發(fā)布公告，對(duì)于公告，法律上只要求是在公開媒體上公告即可，并沒有限定公告的刊登方式。因此，部分拍賣機(jī)構(gòu)，為了圈定競(jìng)買人群，把其他競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，他們有很多手段來阻止別的開發(fā)商去接拍那些房產(chǎn)。比如把公告刊登在報(bào)紙的中縫中，電話永遠(yuǎn)打不通，匯的錢可能被銀行退票，進(jìn)入拍賣的公司大多數(shù)都是事先串通好了的。

    當(dāng)然，如果在拍賣現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了“突發(fā)狀況”，比如，出現(xiàn)了圈定范圍以外的競(jìng)買人，拍賣機(jī)構(gòu)一般會(huì)以“競(jìng)買人不夠，取消競(jìng)拍”或“已經(jīng)交了保證金的人不能到場(chǎng)，沒法競(jìng)買”等原因，推遲拍賣時(shí)間。這個(gè)做法的目的是，一定要確保由開發(fā)商和拍賣公司之前圈定的圈子內(nèi)的人來競(jìng)買。

    買二手房究竟應(yīng)先交房款還是先過戶？相信這是很多二手房交易者最頭疼的一個(gè)問題。因?yàn)榛ゲ恍湃?，很多買家和賣家交易時(shí)為此而爭(zhēng)論不休。實(shí)際上，只要買賣雙方到公證部門辦理一項(xiàng)提存公證就能在一定程度上解決這一難題。

    不久前，房主孫先生和購房者李先生來到市第二公證處，咨詢房屋如何交付的問題。原來，李先生想購買孫先生手中的一套二手房，雙方協(xié)商談妥了交易價(jià)格。但由于購房金額較大，房主孫先生擔(dān)心李先生不能一次性全額付款，而李先生擔(dān)心自己付款后，房產(chǎn)證不能順利更名過戶。了解了雙方的顧慮，公證員建議雙方辦理一項(xiàng)提存公證。購房者將購房款存入到公證處的提存賬戶，由雙方約定提存的條件。當(dāng)房產(chǎn)交易順利完成后，房主即可憑更名后的產(chǎn)權(quán)證，到公證處領(lǐng)取提存款。若在雙方約定期限屆滿沒有辦理完更名過戶手續(xù)，公證處經(jīng)核實(shí)后將提存款退還給購房者。7天后，雙方辦理完產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)，一起拿著更名后的產(chǎn)權(quán)證來到公證處。公證員核實(shí)后，立即將李先生提存的購房款支付給了孫先生。

    據(jù)市公證處公證員介紹，提存公證是公證處依照法定條件和程序，對(duì)債務(wù)人或擔(dān)保人為債權(quán)人的利益而交付的債之標(biāo)的物或擔(dān)保物進(jìn)行寄托、保管，并在條件成熟時(shí)交付債權(quán)人的活動(dòng)。多年前，我國(guó)即開展了這項(xiàng)公證業(yè)務(wù)，但辦理者寥寥無幾。近兩年，前來辦理二手房買賣提存公證的居民越來越多。買賣雙方普遍認(rèn)為，進(jìn)行提存公證能夠確保雙方的合法權(quán)益，有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

    近期，不斷有讀者反映，自己購買的二手房不是出現(xiàn)漏水，就是天花斷裂等原因，面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，二手買家該如何去鑒定二手房的質(zhì)量。

    對(duì)此，地產(chǎn)專業(yè)人士表示，消費(fèi)者在購買二手房時(shí)，一定要注意查看二手房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)是否有斷裂、漏水等現(xiàn)象。

    “買房時(shí)著重要看承重墻和外墻有無裂縫、天花防水等根本性問題。如果想追求完美，最好看房時(shí)要仔細(xì)查驗(yàn)。比如打開水龍頭看水管上下水情況，有無漏水；試用下抽水馬桶，看天花看地板有無浸水等”。世安居不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理夏玉飛表示。