高房?jī)r(jià)加劇中國(guó)貧富兩極分化

　　一邊是調(diào)控頻頻發(fā)力；一邊是樓市高燒不退。2010年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)上漲，且同比漲幅呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，從1月份的9.5%擴(kuò)大到4月份的12.8%。即使到了5月份，樓市也是“量跌價(jià)挺”。
　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)的購(gòu)買力成為衡量財(cái)富持有及增值能力的重要標(biāo)桿。在以“房產(chǎn)”為門檻的“財(cái)富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧、富者愈富”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢(shì)。

　　奧妙　“高杠桿率”催生地產(chǎn)富豪

　　2000年以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市和二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普漲和暴漲。在高房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)成為中國(guó)財(cái)富的代名詞之一，而住房消費(fèi)則成為中國(guó)貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。
　　《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》指出，中國(guó)內(nèi)地有87.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和5.5萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國(guó)內(nèi)地富豪數(shù)量的增長(zhǎng)主要依賴三個(gè)方面的因素，即股指上漲、房?jī)r(jià)上漲和GDP的快速增長(zhǎng)。
　　不僅如此，在福布斯中國(guó)富豪榜上，這兩年新晉的富豪無(wú)一例外地都是房企老板。他們大多通過(guò)在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恒大這些房企的老板輪番地成了中國(guó)首富。不過(guò)，觀察他們的財(cái)富成長(zhǎng)路徑會(huì)發(fā)現(xiàn)，其財(cái)富的增長(zhǎng)并不是依靠自己公司的價(jià)值創(chuàng)造，而是在上輪和這輪房地產(chǎn)泡沫中“吸血”。
　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)最暴利的行業(yè)之一。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來(lái)的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而以上市公司的毛利率表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來(lái)毛利率連續(xù)五年超過(guò)30%?！?BR>　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑安裝成本占比在70%，利潤(rùn)率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對(duì)比的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑安裝成本占比35%，利潤(rùn)率在15%左右。
　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)15%的利潤(rùn)率看似不高，但開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)水平卻遠(yuǎn)高于此，其中的奧妙在于前期房地產(chǎn)開發(fā)的“高杠桿率”?！案吒軛U率”使中國(guó)的房地產(chǎn)偏離了其民生屬性，放大了房地產(chǎn)金融投資屬性的一面，加速了財(cái)富向地產(chǎn)商集中，并且增強(qiáng)了地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。
　　業(yè)內(nèi)人士透露，調(diào)控前，開發(fā)商購(gòu)置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證后又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項(xiàng)目開工后建筑承包商墊資建設(shè)也是行業(yè)管理，而且，雖然預(yù)售制度有很大變化，但開發(fā)商花樣翻新地創(chuàng)造出各種變相的“賣樓花”方式，例如向意向購(gòu)房者十幾萬(wàn)元高價(jià)出售會(huì)籍，獲得會(huì)籍后就可在開盤時(shí)折價(jià)購(gòu)房。通過(guò)利用制度上的不完善，許多開發(fā)商可以用5倍、10倍的杠桿率來(lái)操盤，這樣一來(lái)100%的利潤(rùn)率也不是神話。
　　“房?jī)r(jià)上漲催生了一批以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的龐大利益群體。過(guò)多的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再加上開發(fā)商在獲取土地和銀行貸款上的便利，這些導(dǎo)致了財(cái)富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的大轉(zhuǎn)移。”中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。

　　泡沫　“虹吸效應(yīng)”助長(zhǎng)投機(jī)炒房

　　開發(fā)商們樂(lè)見房?jī)r(jià)飛速上漲，但普通老百姓卻不得不為高房?jī)r(jià)“買單”。據(jù)易居中國(guó)測(cè)算，1996年至2008年期間，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在5.5至7.5的區(qū)間波動(dòng)，總體水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10甚至15。這意味著，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買得起一套房子。
　　在以“房產(chǎn)”為門檻的“財(cái)富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬。在千萬(wàn)富翁頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》稱，我國(guó)85%的家庭沒有能力購(gòu)房。
　　專家指出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地及資本要素具有勞動(dòng)所無(wú)法比擬的“致富”能力，房地產(chǎn)日益突出的資本屬性決定了：越過(guò)門檻的“有房者”和被擋在門外的“無(wú)房者”之間的差距將進(jìn)一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲(chǔ)備和財(cái)富積累，而后者離一套僅作為消費(fèi)品的住房所需的購(gòu)買力都會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)。
　　曹建海告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，投機(jī)是造成住房消費(fèi)兩極分化的一個(gè)重要原因。在國(guó)內(nèi)，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下，且?guī)缀鯖]有持有成本。炒房客通過(guò)倒買倒賣即可獲得高額利潤(rùn)，而穩(wěn)賺不賠。
　　余先生是北京一家小公司的老板，手里有一些積蓄，他既不想擴(kuò)大公司規(guī)模，對(duì)炒股也不感興趣，于是他把閑錢都用在了買房子上面。短短幾年，他手里已經(jīng)有5套房子了，晉升千萬(wàn)富翁行列?！拔疫@幾年炒房子掙的錢，比開公司掙的多多了。如果選對(duì)了房子，炒房賠錢的事基本不會(huì)發(fā)生?！庇嘞壬f(shuō)。
　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“虹吸效應(yīng)”已然顯現(xiàn)。作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，虹吸效應(yīng)指的是各種經(jīng)濟(jì)要素向條件好的地區(qū)集聚和流動(dòng)。由于炒房行為帶來(lái)的巨大收益，越來(lái)越多的炒房客和炒房資金涌入房地產(chǎn)，在推高樓價(jià)的同時(shí)，房屋升值的好處越來(lái)越多地被炒房者所獲取，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制，需要花費(fèi)更多的金錢來(lái)購(gòu)買房子，財(cái)富變相縮水，只能“望房興嘆”或因購(gòu)房而成為“負(fù)翁”。
　　值得一提的是，炒房者并不直接創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，而是玩著“擊鼓傳花”的游戲，不斷吹起樓市泡沫。一些炒房者與開發(fā)商合謀，不斷推高房?jī)r(jià)，囤積大量房源，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。
　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣提供給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)將近50%的房地產(chǎn)銷售額是由10%最富的人貢獻(xiàn)的。據(jù)透露，中國(guó)的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大，平均數(shù)超過(guò)50%，深圳的投機(jī)性需求甚至更高。
　　據(jù)廣州媒體報(bào)道，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)前，深圳一個(gè)投資客一次拋售680套房子。另?yè)?jù)北京媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院樓市新政出臺(tái)后，北京北三環(huán)一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了大單拋售，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源，總價(jià)近1.3億元，折合平均單價(jià)為近4萬(wàn)/平方米。