小徐是首次置業(yè)者，聽(tīng)到有銀行最近公開(kāi)拍賣(mài)一些二手房，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低，便心動(dòng)了，但他又害怕房屋存在問(wèn)題。近日多個(gè)讀者向記者咨詢(xún)銀行拍賣(mài)房屋的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)東莞房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，這些房源“地雷”甚多，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者必須小心對(duì)待。

　　拍賣(mài)房多有債務(wù)糾紛

　　世安居不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理夏玉飛告訴記者，拍賣(mài)房多屬于有債務(wù)糾紛的房子，所以?xún)r(jià)格才便宜。而且重要的是，經(jīng)法院拍賣(mài)的房子即使手續(xù)齊全，并不表明一定能辦到房產(chǎn)證，因?yàn)檗k房產(chǎn)證涉及到發(fā)展商、物業(yè)管理公司、銀行等多方，而這些單位都可能是抵押債權(quán)人，都會(huì)影響房產(chǎn)證的辦理。夏玉飛表示，拍賣(mài)物業(yè)因?yàn)閷儆诜钦＝灰走^(guò)戶(hù)，所以不能辦理貸款，購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理林晶表示，這類(lèi)房源不少是因?yàn)橘?gòu)房貸款者還款中途失去還款能力，而銀行作為債權(quán)人有權(quán)將房屋拍賣(mài)并追回既得利益，所以此類(lèi)房屋很多是沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的。

　　林晶說(shuō)：“這些房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)可以通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保辦理貸款，但是必須一次性向拍賣(mài)主持機(jī)構(gòu)（法院）付款?！绷志дJ(rèn)為購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)型房屋要注意以下3點(diǎn)：一是要在正規(guī)的拍賣(mài)主持機(jī)構(gòu)拍得購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題無(wú)須擔(dān)心，但手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng)，要有打持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備；三是要留意收樓時(shí)間及收樓方式，防止房屋本身存有租約。

　　買(mǎi)拍賣(mài)房最好先去看看

　　金信聯(lián)行總經(jīng)理羅鳳也告訴記者，這些拍賣(mài)的房屋多為債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，所以要通過(guò)拍賣(mài)成功才能購(gòu)買(mǎi)，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是辦房產(chǎn)證都跟正常手續(xù)一樣，在費(fèi)用上一般要多出5個(gè)點(diǎn)的拍賣(mài)費(fèi)，而且不可以進(jìn)行貸款購(gòu)買(mǎi)，必須一次性付款。

　　羅鳳解釋說(shuō)：“購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)得來(lái)的房屋，其實(shí)跟正常購(gòu)買(mǎi)二手房基本一樣，而且在費(fèi)用上一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)很多，很是誘人，但不能忽略被拍賣(mài)房屋本身有可能在位置、樓齡、戶(hù)型、朝向、裝修等方面存在瑕疵，建議買(mǎi)者還是要親自去房屋實(shí)地看看，正確估量一下房屋的價(jià)值?！?/P>

　　律師支招

　　如果您在購(gòu)二手房的過(guò)程中遇到任何問(wèn)題，請(qǐng)發(fā)郵件到：gzdailyzby@163.com，留下你要咨詢(xún)的問(wèn)題。

　　欄目主持：趙碧瑩

　　二手房過(guò)戶(hù)流程是怎樣的？

　　讀者蘇小姐問(wèn)：我剛剛購(gòu)入一套南城區(qū)的二手房，我想咨詢(xún)一下，跟業(yè)主在中介簽訂購(gòu)房合同后，要多長(zhǎng)時(shí)間才能拿到房產(chǎn)證？整個(gè)過(guò)戶(hù)流程是怎樣的？

　　回復(fù)：二手房交易辦理程序是：1.一手業(yè)主辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》；2.評(píng)估公司對(duì)所交易的房屋進(jìn)行評(píng)估；3.到房屋所在地房管所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)； 4.一手業(yè)主到房屋所在地地稅交納營(yíng)業(yè)稅、所得稅，二手業(yè)主到房屋所在地財(cái)政局交納契稅，到房管所交納辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的費(fèi)用；5.等待出證。

　　沒(méi)土地證的房子能買(mǎi)嗎？

　　讀者李先生問(wèn)：我看中了萬(wàn)江區(qū)中興商住樓的一套二手房，但賣(mài)家只有房產(chǎn)證，沒(méi)有土地使用證，請(qǐng)問(wèn)能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？

　　回復(fù)：目前東莞商品房個(gè)人都沒(méi)有土地使用權(quán)證，可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

　　房子能否要回來(lái)？

　　讀者盧先生問(wèn)：我1999年在老家買(mǎi)了一套房，因夫妻關(guān)系原因，2002年把房子改成我弟弟名字，后來(lái)我想要回房子，弟弟不肯還我。請(qǐng)問(wèn)我有什么辦法要回房子嗎？買(mǎi)房時(shí)弟弟沒(méi)出任何錢(qián)，我們也沒(méi)辦什么手續(xù)。

　　回復(fù)：此為物權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，登記與實(shí)際權(quán)利人不符的，除非有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤或?qū)嶋H權(quán)利人才是不動(dòng)產(chǎn)的所有人。

　　沒(méi)交樓也要交物管費(fèi)嗎？

　　讀者謝先生問(wèn)：我是2008年11月簽的購(gòu)房合同，上面注明是去年8月31日交樓，不過(guò)最近了解到，可能要到今年10月31日才能交樓。合同上有注明逾期交樓會(huì)按合同貼補(bǔ)幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，可我們昨天去了解才知，原來(lái)我們的購(gòu)房合同一旦生效，就產(chǎn)生了物業(yè)管理費(fèi)用。請(qǐng)問(wèn)還沒(méi)收樓，我們也需要支付出物業(yè)管理費(fèi)用嗎？這個(gè)小區(qū)在去年3月也出了一張通告，要求所有業(yè)主交3000多元的物業(yè)維修費(fèi)用，請(qǐng)問(wèn)這筆費(fèi)用我們是否也需要支付呢？

　　回復(fù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　《關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用和監(jiān)管若干規(guī)定》明確：在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行之日）至2003年8月31日（國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前一日）期間取得商品房預(yù)售許可證的商品房，其維修資金由建設(shè)單位負(fù)責(zé)交存；在上述期間以外取得商品房預(yù)售許可證的商品房，其維修資金由《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第六條第一款規(guī)定的業(yè)主負(fù)責(zé)交存。

　　維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算，其中住宅是40元/平方米，非住宅是50元/平方米。