鑒于上述影響，建設(shè)部在《商品房銷售管理辦法》第十一條中，對(duì)開發(fā)商采取返本方式銷售商品房和采取售后包租方式銷售尚未竣工的商品房的行為均明確予以禁止，并在第四十二條中規(guī)定一旦開發(fā)商的促銷行為具有上述兩種特征，將由房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)商處以警告，責(zé)令限期改正并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款等行政處罰措施。

　　那么，本案中的朱先生如何維護(hù)自身的合法權(quán)益？在《商品房銷售管理辦法》明確禁止的情況下，朱先生與開發(fā)商簽訂的《房屋回購(gòu)保證書》是否有效？朱先生能否要求開發(fā)商繼續(xù)履行保證書？

　　首先應(yīng)該明確的是，雖然朱先生與開發(fā)商簽訂的《房屋回購(gòu)保證書》違反了《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，但因《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，不適用于《合同法》第五十二條關(guān)于合同無效的規(guī)定，故《房屋回購(gòu)保證書》應(yīng)依法有效，朱先生有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)其他違約責(zé)任。同時(shí)，朱先生也可向房地產(chǎn)管理部門舉報(bào)，要求房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)商的行為給予行政處罰。

　　房?jī)r(jià)上漲要提高房租？

　　讀者咨詢

　　林先生來電咨詢，2004年11月，林先生與徐某簽訂《房屋租賃合同》約定：林先生將面積為135㎡的房屋出租給徐某，租賃期限為10年，第一年的租賃價(jià)格為7萬元，以后每年遞增5%。雙方并約定在租賃期間不得以任何理由調(diào)整租金。

　　現(xiàn)林先生認(rèn)為房?jī)r(jià)普遍上漲，房屋價(jià)值已大幅升值，故想提高房租。

　　律師解答

　　本案中，林先生可就提高房屋租金事宜與徐某協(xié)商。

　　但如協(xié)商不成，林先生則無權(quán)擅自提高房屋租金。《房屋租賃合同》是其雙方真實(shí)意思的表示，成立后對(duì)雙方具有法律約束力，雙方不得擅自變更或解除合同，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定全面履行合同約定的義務(wù)。

　　私賣經(jīng)適房，法律不支持

　　讀者咨詢

　　王先生打電話咨詢，其與劉某是朋友關(guān)系。因王先生戶口不在鄭州，不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而劉某具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，且無購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的打算。王某遂與劉某商量，以劉某名義為王某申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　兩人并為此簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定：劉某將申請(qǐng)到的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給王某，王一次性補(bǔ)償劉某2萬元錢，房屋使用權(quán)和所有權(quán)歸王所有；劉某無條件協(xié)助王辦理房屋轉(zhuǎn)讓等事宜。協(xié)議簽訂后，劉某順利購(gòu)買到經(jīng)濟(jì)適用房一套，并按約定將經(jīng)濟(jì)適用房交給王某占有和使用，但雙方并未辦理房屋過戶手續(xù)。后劉某將王某告上法庭，要求王先生返還上述房產(chǎn)。

　　律師解答

　　本案涉訴房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房不同于一般的商品住房，其是針對(duì)中低收入家庭建設(shè)的政策福利性住房，一旦允許購(gòu)房者隨意對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行交易，將會(huì)損害其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)，進(jìn)而損害到社會(huì)公共利益。

　　而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。由此可知，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人只有在購(gòu)買此房屋五年后，才能對(duì)房屋進(jìn)行買賣。

　　本案中，劉某與王某在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)即是以合法形式掩蓋非法目的，且其簽訂的《住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也損害到社會(huì)公共利益，根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，《住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無效，王某應(yīng)將房屋返還給劉某。

　　至于合同無效后的處理，根據(jù)《合同法》第五十八條之規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效后，劉某應(yīng)返還王某支付的2萬元補(bǔ)償款和房屋價(jià)款，并結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度賠償對(duì)方因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

　　對(duì)于劉某的行為，將由房屋管理部門根據(jù)《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第四十四條之規(guī)定給予行政處罰。