坐地漲價型

　　一套房子開口就漲5萬

　　今年3月，劉先生看中了白下區(qū)長白街中天花園的一套房子。由于該套房還沒滿兩年，此時交易房主要交數(shù)萬元的營業(yè)稅。在房主的要求下，劉先生同意等到7月1日房子滿兩年后過戶。劉先生先向房主支付了30萬元的首付款。

　　7月1日，當劉先生準備按約定去辦理過戶手續(xù)時，房主居然提出，要在約定的房價基礎(chǔ)上加5萬元，否則就不賣了。幸運的是，由于簽訂的合同中注明了違約方要向守約方賠償總房價5%的違約金，受此條款約束，房主才放棄臨時漲價。

　　然而，也有購房人面對坐地起價被迫妥協(xié)。趙女士今年6月看中了金陵大公館一套137平方米的房子，當時約定房主凈得價為180萬元，雙方各自交稅。6月5日，她向房主交納了2萬元的訂金。在即將辦理過戶手續(xù)時，房主卻要求趙女士支付4萬元的契稅等費用?？紤]到房價上漲和買房難，趙女士被迫妥協(xié)。

　　點評：隨著房價上漲，目前南京二手房交易中，合同毀約率直線上升，特別是在因為種種原因而沒有過戶的交易中，買房人利益很難得到保障，臨時漲價的大多高達數(shù)萬元。為此提醒買房人，千萬不能掉以輕心，合同中要寫明違約責任，謹慎出手。

　　轉(zhuǎn)手另賣型

　　賠完違約金還賺10萬

　　今年3月初，吳先生購買了河西一套總價108萬元的次新房，簽訂了購房合同，并交給了房主5000元的訂金。6月份，約定的過戶時間到了，房主卻告訴吳先生，這套房子賣給別人了，愿意退還訂金并支付違約金1萬。

　　聽到這個消息，吳先生非常氣憤。他四處打聽才得知，3個月內(nèi)房主漲價了15萬并成功交易。經(jīng)過多次協(xié)商，加上合同上約定了5%總價的違約金，房主最終賠償了吳先生4萬元，另外向中介賠償了1萬元的中介費。

　　然而，即使是獲得4萬元的違約賠償金，吳先生認為自己仍是輸家?！叭绻敵踝约嘿徺I了其他房子，可能早已過戶了。而現(xiàn)在，以同樣的價格，短期內(nèi)不可能再買到同等地段的房子了，白白耽誤了時機。”

　　點評：房價大幅上漲和大幅下跌導致單方毀約的情況，在二手房交易中屢見不鮮。如2007年南京房價飛速上漲，很多賣家要么加價出讓，要么賠錢毀約；而去年下半年房價一路走低，很多買家寧可賠上訂金甚至首期款也要退房；如今成交火爆，賣方為漲價而毀約頻頻出現(xiàn)。

　　四招教你防范風險

　　毀約的理由形形色色，有的讓房屋其他共有人出來主張自己不知情；有的讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權(quán)；有的則以拒收房款等方式，造成買房人延期付款，再主張其違約……

　　當前情況下，怎樣才能防止房主毀約呢？南京瑞居不動產(chǎn)總經(jīng)理王蘋表示要注意四點。

　　一是在簽訂三方合同時，將房產(chǎn)證、土地證等有效證件押在中介公司。房主因為房價上漲想賣給其他人時，就無法在購房者不知情的情況下辦理過戶手續(xù)。即使房主進行掛失，也需要1個月左右的時間，在此過程中購房者就有時間防止房主毀約。

　　二是在合同中將違約金提高，增強約束力。由于違約金相對房價漲幅較低，現(xiàn)在有不少房主寧愿支付違約金，也要高價轉(zhuǎn)賣，還有其他購房人主動提出支付違約金買房。在此情況下，合同約定中可以考慮將違約金提高到較高水平，當違約金與上漲的房價相近時，能有效減少違約，即使違約也能獲得相應的賠償。

　　三是在合同中約定中介費由毀約方支付。按照當下2.4%的比例，中介費是一筆不小的費用，原本是買賣雙方各付一半，但是如果毀約往往引起糾紛，這樣的約定能避免糾紛并保護購房者和中介的利益。

　　四是提高訂金，增加約束力。按照合同法約定，違約金為訂金的雙倍，較高的訂金對買賣雙方的約束力都更大，讓交易更理性、更安全。