中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘近期在演講中解讀美國、日本、法國、英國、加拿大和中國六個(gè)國家的居民財(cái)富分解狀況，他認(rèn)為“對比2007年幾個(gè)國家的居民財(cái)富分解，會發(fā)現(xiàn)由于社保、教育、醫(yī)療等公共保障的不足，間接推高了房地產(chǎn)的剛性需求。一部分老百姓購買多套房是為了彌補(bǔ)政府對于社保、教育及醫(yī)療等公共投入的不足，也屬于剛性需求。這導(dǎo)致中國居民財(cái)富過分集中到地產(chǎn)上——房產(chǎn)財(cái)富占到中國老百姓總財(cái)富的57%，高出其他國家平均水平(1/3左右)逾20%?？梢?，買房養(yǎng)老已經(jīng)是很多中國人的共識，但是怎樣買房，買什么樣的房才能實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老”的功能呢？ 

　　盡可能降低未來的投入

　　若買房的目的是為養(yǎng)老，那么就不能以現(xiàn)在的收入狀況來進(jìn)行衡量，還是以自己老年可能會出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)狀況設(shè)身處地地做個(gè)規(guī)劃比較實(shí)用，最主要考慮的就是供款能力。

　　年紀(jì)大時(shí)，通常收入會與日俱減，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。雖然日常開支可能會比年輕時(shí)少一些，但是一旦用錢，可能就數(shù)量不菲。自己生病或者子女讀書，都會帶來大筆開支，所以即使現(xiàn)在投資，也要盡可能減少那時(shí)的投入，在已經(jīng)收支倒掛的時(shí)候，不給自己增加新的負(fù)擔(dān)。以香港為例，很多準(zhǔn)備買房養(yǎng)老的中年人，即使銀行可以貸到更多款，也會很節(jié)制地選擇五成以上的首付，更悲觀地保守者甚至?xí)x擇一次性付款，把投資的房子作為一個(gè)純粹的“晚年提款機(jī)”使用。

　　買房養(yǎng)老每月的還款上限基本以當(dāng)下的租金為準(zhǔn)，如果一個(gè)物業(yè)首付四成之后可以實(shí)現(xiàn)以租抵供，那么基本就可以把它納入養(yǎng)老物業(yè)的范疇，在一個(gè)外來人口密集、并且經(jīng)濟(jì)比較活躍的城市，未來租金的上漲速度一般能夠與利率的上漲速度進(jìn)行對沖，通常還會有所盈余。如果首付超過六成才能夠?qū)崿F(xiàn)以租抵供，那么本身可能就不是一個(gè)適宜長線持有的好投資。

　　選擇租金穩(wěn)定的物業(yè)

　　養(yǎng)老物業(yè)的租金回報(bào)追求兩個(gè)目標(biāo)，首要的是穩(wěn)，其次當(dāng)然越高越好。在兩者實(shí)在不能兼得的情況下，舍“高”求“穩(wěn)”，對于養(yǎng)老物業(yè)而言，租金穩(wěn)定帶來的收益可預(yù)測性是最重要的。

　　針對這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建議首先要選擇商業(yè)繁華區(qū)域，以靠近市中心或者區(qū)域中心為宜。通常越靠近商業(yè)區(qū)的地方，租賃市場也愈發(fā)活躍。而且越靠近成熟的中心區(qū)，土地供應(yīng)量也非常稀缺，物業(yè)增值后出售雖然不用考慮，但是至少不會因?yàn)橹苓呁蝗欢喑龊芏嘈卤P，造成租金的大幅下降。此外，圍繞著有前途的商務(wù)區(qū)域、名校區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)老物業(yè)的投資，也是一個(gè)不錯的選擇。但是，對于那些規(guī)劃中顯然會在未來10年內(nèi)逐步?jīng)]落的區(qū)域，還是盡量規(guī)避為好，對于投資養(yǎng)老物業(yè)租金而言，租金下滑便意味著永久性的“減薪”。

　　投資住宅物業(yè)的新房以及3年以內(nèi)的次新房，近兩年的租金回報(bào)率多已跌到4%以下，若要實(shí)現(xiàn)以租抵供就必須高首付。但是如果選擇10年以上、15年左右的老房子，雖然升值潛力不大，但是卻有可能在高首付和高回報(bào)之間提供一個(gè)相對適合的平衡點(diǎn)。一些樓齡較老的物業(yè)，售價(jià)較之新房會低很多，也一直保持著旺盛的出租率，并且租金回報(bào)率也會在5%以上，有些物業(yè)在當(dāng)前市場環(huán)境下，還能夠?qū)崿F(xiàn)接近7%的年回報(bào)率。

　　通常來講，以長線出租為目的來投資物業(yè)，面積越小投資回報(bào)率越高，所以在戶型選擇上，面積不宜過大，單房至兩房比較適中，也是租賃市場上比較受歡迎的戶型。

　　經(jīng)驗(yàn)不足者遠(yuǎn)離商用物業(yè)

　　當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力再強(qiáng)些，也可以謹(jǐn)慎選擇購入少量的商用物業(yè)作為資產(chǎn)配置的一種，畢竟商用物業(yè)的租金回報(bào)率較之住宅物業(yè)還是會高一些，但前提是對于如何選擇和投資此類物業(yè)有所了解。對此一無所知的投資者，還是建議遠(yuǎn)離商用物業(yè)。

　　畢竟作為養(yǎng)老物業(yè)進(jìn)行投資，租金不穩(wěn)定是最大的忌諱。街鋪也好，社區(qū)鋪也好，有時(shí)候只是門前交通情況的一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整，或者周邊商業(yè)環(huán)境的一些小變化，都會對未來的租金產(chǎn)生很大的影響。而寫字樓則會隨著經(jīng)濟(jì)的景氣狀況有較大的波動，選擇不當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)租金振幅會更大。此外，商用物業(yè)的空置周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅，上一輪金融危機(jī)時(shí)，就有部分寫字樓空置時(shí)間超過6個(gè)月，對于養(yǎng)老物業(yè)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)不可控的投資顯然并不合適。