點評：當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或實際交付為準”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實上是涉及規(guī)劃的較大調整——有門的陽臺要計算一半面積，成了設備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現銷售時的承諾，追究相應的違約責任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權至關重要。

　　銷售隱瞞“不利因素”

　　近期城北多個樓盤，因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業(yè)主集體維權的漩渦之中。

　　如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會降低樓盤品質。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等?；趯Ω邏壕€和變電站輻射危害的認識，大多數購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業(yè)主認為開發(fā)商已經提早知道相關的規(guī)劃，卻在銷售時向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責任。

　　此外，也有一些個別樓盤，會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

　　點評：按照目前的相關規(guī)定，開發(fā)商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應盡的告知義務。目前杭州大多數開發(fā)商對這一規(guī)定的執(zhí)行情況還算不錯，從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現實中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務，購房者可要求開發(fā)商承擔相應責任，彌補相關損失。

　　降了價品質也大降

　　從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過程中都出現了較多的質量問題，引發(fā)多起業(yè)主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價樓盤，因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質，遭到業(yè)主強烈不滿。

　　由于地價以及稅費是房地產開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網球場等，也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業(yè)主發(fā)現鋼筋保護層厚度不達標，不再是品質問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現嚴重滲水現象，遭致業(yè)主詬病。

　　點評：開發(fā)商因為市場形勢變化而進行降價，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價，也應該保證樓盤應有的建筑質量和品質。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設施，不能因為降價了而隨意進行調整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然，對于一些品牌口碑不太好的開發(fā)商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明，小品牌開發(fā)商大幅降價的樓盤，出現質量問題的概率頗高。