隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，二手房交易市場日漸火爆。房屋中介機構提供的居間服務，在很大程度上方便了消費者購房，但由于行業(yè)運作的不規(guī)范及從業(yè)人員的良莠不齊，導致這一領域的問題依然突出。

　　那么，對于買房置業(yè)者來說，在買二手房時需要注意哪些法律問題，才能避免上當受騙？買賣雙方通過房產(chǎn)中介買房賣房時，如何規(guī)避相關法律風險？出現(xiàn)問題時，又該如何維護自己的合法權益？本期“舉案說法”就這些問題進行分析探討。

　　典型案例：

　　案例1

　　房屋交易失敗后工商協(xié)調(diào)退定金

　　2013年3月，市民杜某通過蘭州某房產(chǎn)代理公司看中了一套房屋，并交納定金5000元及過戶手續(xù)費2萬元。后因房屋所有權人不在蘭州，無法辦理過戶手續(xù)，因此，杜某要求該房產(chǎn)代理公司退還定金及過戶手續(xù)費，但該公司不予退還。

　　蘭州市工商局接到杜某的書面投訴后，經(jīng)執(zhí)法人員調(diào)解，該房產(chǎn)代理公司同意為杜某退還定金及過戶手續(xù)費共計2.5萬元。

　　案例2

　　夫妻一方擅賣房中介退回中介費

　　2013年，市民嚴先生通過一中介公司購買了一套房屋。支付房款前，房主金師傅稱賣房一事已征得妻子姚女士的同意，并給嚴先生出示了一份簽有姚女士名字的家庭協(xié)議。于是，嚴先生以65萬元的價格購買了金師傅的房子。根據(jù)約定，他給金師傅先期支付了50萬元，其余的房款等到辦理過戶后當場兌現(xiàn)。同時，嚴先生還給中介公司付了2萬元的服務費。

　　當雙方辦理房屋過戶手續(xù)時，卻遭到了姚女士的反對。姚女士稱，其丈夫出示的家庭協(xié)議是虛假的，簽名也是偽造的。房屋過戶的事情便泡了湯。后經(jīng)多次索要，中介公司才退還了相關費用。

　　主持人：由于房產(chǎn)中介機構服務的良莠不齊，導致房產(chǎn)交易過程中的法律糾紛案件時有發(fā)生，對這一領域的監(jiān)管有哪些法律法規(guī)？

　　宋永強：我國《城市房地產(chǎn)管理法》關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定內(nèi)容中，有專節(jié)對中介服務機構作了相應的規(guī)定。建設部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，制定了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，對中介服務機構人員資格管理、機構管理、業(yè)務管理及違法責任等作了詳細的規(guī)定。房產(chǎn)中介機構從事中介服務應當遵守這些法律法規(guī)的規(guī)定。

　　主持人：房屋交易不成功，中介費能否退還？

　　宋永強：中介費實質是中介機構為了促成交易成功付出相應勞動而應獲得的勞務報酬。當房屋交易不成功時，要看導致不成功的原因是什么。如果是因中介機構在促成交易過程中未盡謹慎審查及必要的告知義務，或某些工作不及時、不充分所致，交易不成功的責任應由中介機構承擔，所收中介費理應退還。但如果中介機構已為了促成交易付出了相應的勞動，而因賣方一房二賣或買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開中介與賣方簽訂房屋買賣合同等違反誠信原則，導致中介機構所撮合的交易未能成功的，應由委托方承擔責任，所付中介費部分或全部不予退還，給中介機構造成損失的，還應當承擔賠償責任。

　　主持人：夫妻一方在未經(jīng)對方同意的情況下出售共有房產(chǎn)，買方如何維護自身合法權益？

　　宋永強：依據(jù)法律規(guī)定，夫妻任何一方處分共有財產(chǎn)，應征得另一方的同意，未經(jīng)另一方同意的處分行為無效。在房產(chǎn)交易過程中，房屋中介機構應全面收集與交易房屋有關的信息、材料，并對買方負有如實告知義務。如買方明知夫妻一方在未經(jīng)對方同意的情況下出售共有房產(chǎn)，仍購買該房屋的，該購買行為可能因另一方提出異議而無效。因此，買方在購買房屋時，也應盡到謹慎審查義務，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　主持人：通過房產(chǎn)中介買房，需要注意哪些法律問題？

　　宋永強：作為買房人，通過房產(chǎn)中介買房，首先應選擇資質證件齊全、管理規(guī)范、服務優(yōu)良的中介機構提供服務。其次，全面準確了解欲購房屋相關信息，如查看房產(chǎn)證原件、有無權利瑕疵、有無權屬糾紛、有無共有人等，賣方的委托手續(xù)是否真實有效，價格是否公平合理，必要時和賣方見面核實或去房管局調(diào)查。再次，和中介機構溝通交涉的每個環(huán)節(jié)應有規(guī)范的程序，如簽訂合同應仔細審查內(nèi)容，不能盲目簽字，并應盡可能落實相關證據(jù)，盡可能將風險降到最低。