在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是遷戶口，如果原房主不肯遷走戶口，新房主就無(wú)法遷入，而遷不遷走戶口得看個(gè)人意愿。因此，買(mǎi)房過(guò)程中，對(duì)遷戶口作約定很重要。
最近，拱墅法院就判決一起遲遷戶口的糾紛，因?yàn)橛屑s定，原房主延遲遷戶口被判違約。
新房主索賠12萬(wàn)違約金
王女士和丈夫都是北方人，打算在杭州貸款買(mǎi)房，今年3月，兩人通過(guò)房產(chǎn)中介看中蠶花園永和坊一套房子，64平米，102萬(wàn)多元。
兩人和原房主趙大伯夫妻簽了合同，3月28日房子過(guò)了戶，第二天就交了房，4月10日進(jìn)行了物業(yè)交驗(yàn)。起初一切都還挺順利的。可是一個(gè)月后，王女士發(fā)現(xiàn)，原房主趙大伯一家人的戶口一直沒(méi)遷出，這就意味著，王女士的戶口一直無(wú)法遷入。
雖然，趙大伯夫妻在5月12日將戶口遷出，但王女士認(rèn)為，趙大伯夫妻違約了。
因?yàn)楦鶕?jù)雙方簽訂的合同中約定：趙大伯夫妻應(yīng)當(dāng)在交房前向房屋所在地戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如被告未按期遷出的，應(yīng)當(dāng)向王女士支付102500元的違約金；逾期超過(guò)十日未遷出的，自期限屆滿之次日起，應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算支付全部已付款萬(wàn)分之十的違約金。
為此，王女士夫妻將趙大伯夫妻告上法院，要求賠償違約金12萬(wàn)多元。
原房主：遲遷戶口并未造成實(shí)際損失
法院開(kāi)庭，趙大伯回應(yīng)說(shuō)，雙方已經(jīng)達(dá)成口頭更改合同約定，他們并未違約。依據(jù)合同約定，雙方只能在戶口遷出后，才能拿到物業(yè)交驗(yàn)單，并憑交驗(yàn)單在房貸處領(lǐng)取剩余的房?jī)r(jià)尾款。但合同簽了后，他們雙方口頭達(dá)成了新的合議，他們同意提前交房，王女士也同意他們延遲遷出戶口，并提前取得房屋尾款，因此，王女士才能在未遷出戶口后就取得物業(yè)交驗(yàn)單并領(lǐng)取房?jī)r(jià)尾款。
而且雙方共同簽署的物業(yè)交驗(yàn)單上注明了戶口已經(jīng)遷出，這也足以證明雙方已經(jīng)對(duì)戶口遷出一事達(dá)成了新的協(xié)議?？傊桓娌⑽催`約。
趙大伯認(rèn)為，合同約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法庭予以降低。王女士買(mǎi)這套房子就是為了自己居住，不涉及落戶杭州、子女就學(xué)等特殊目的，所以延遲遷出戶口不會(huì)對(duì)王女士造成任何損失。其實(shí)，王女士自己也不重視戶口問(wèn)題。
“我們?cè)诤炍飿I(yè)交驗(yàn)單上，注明了房屋內(nèi)的戶口已經(jīng)遷出，試想如果王女士對(duì)這個(gè)問(wèn)題非常關(guān)注重視，理應(yīng)在戶口問(wèn)題上據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持除非我們遷出戶口，否則不能簽署物業(yè)交驗(yàn)單及取得尾款，但王女士根本不關(guān)注戶口問(wèn)題，很輕松地簽下了交驗(yàn)單?！壁w大伯認(rèn)為，這足以說(shuō)明王女士在戶口問(wèn)題上沒(méi)有利益訴求。
另外，趙大伯認(rèn)為，他們已在5月12日完成了戶口遷出，并沒(méi)有惡意長(zhǎng)期拖延的行為，因此，即使構(gòu)成違約，王女士也不會(huì)因此受到任何損失。
法官說(shuō)法
法院審理后認(rèn)為，房子在4月10日已經(jīng)交付給了王女士。房屋買(mǎi)賣合同當(dāng)事人可以對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出特別約定。
本案中，雙方對(duì)案涉房屋內(nèi)戶口的遷出作了特別約定。對(duì)于趙大伯說(shuō)雙方存在口頭約定延期遷出戶口，法院認(rèn)為，沒(méi)有相應(yīng)的依據(jù)，所以對(duì)該抗辯不予采信。
而趙大伯認(rèn)為，他們并非惡意延遲遷出戶口，違約金約定過(guò)高。
法院認(rèn)為，王女士在3月28日取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，在4月10日實(shí)際取得房屋，至今雙方的房屋買(mǎi)賣合同保持有效狀態(tài)，已經(jīng)實(shí)際履行完畢，房子所有權(quán)現(xiàn)屬于王女士，房屋也實(shí)際處于王女士管控狀態(tài)。在王女士起訴前，趙大伯夫妻已經(jīng)將戶口遷出。
雖然王女士說(shuō)，如果不是她及時(shí)發(fā)現(xiàn)戶口的問(wèn)題，必然會(huì)造成損失。但也明確趙大伯延遲遷出戶口并未造成實(shí)際損失。
結(jié)合本案損失情況、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，法院酌情認(rèn)定，趙大伯應(yīng)支付違約金1萬(wàn)元。
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