買二手房時簽了兩份合同

　　2013年2月19日原告紀某與被告陳某簽訂了房產買賣協議，原告紀某作為賣方以480000元的價格將其房屋出售給被告陳某，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。后原告紀某訴至法院，以協議明顯違反公平、等價有償原則，請求法院撤銷。被告陳某在舉證期限內向法院提交了雙方于2013年2月8日簽訂的二手房買賣合同，合同中約定的房屋交易價格是627000元。

　　本案中出現了兩份合同，原告對被告提交的合同沒有異議，但認為這兩份合同都沒有履行，被告未支付任何購房款。庭審中原告始終堅持要對涉案房屋進行價格評估鑒定。

　　如何認定陰陽合同的效力

　　雙方當事人應當按合同約定全面履行自己的義務。本案中，原告作為出賣房屋的所有權人有權轉讓自己的房產，其與被告先后簽訂兩份房屋買賣合同，其中2月8日的房屋買賣合同內容較詳實，且被告按該合同約定的價款進行了履行，2月19日的房屋買賣合同對2月8日合同價格作出重大調整，并在房管部門備案登記。

　　而二手房買賣合同送房管部門登記備案僅是物權變動的一個手續(xù)，房管登記行政機關依法不主動審查及確認該合同效力，故對兩份合同的價格應依雙方當事人的真實意思認定。綜合對雙方簽訂合同的履行情況及雙方對合同價格變化的解釋判斷，2月8日合同應當是雙方真實意思表示和雙方實際履行的合同，成交價627000元的合同更為真實、客觀。而2月19日480000元成交價是雙方辦理產權證備案過程中產生的，其與2月8日合同價之間的差價規(guī)避了國家稅收政策，損害國家利益，應為無效，依法不予保護?，F原告撇開實際履行的2月8日的合同，而片面以不能反映真實交易價格的2月19日合同價格作為顯失公平的依據而要求撤銷，缺乏事實和法律依據

　　本案事實上是二手房買賣中存在的“陰陽合同”問題。所謂的“陰陽合同”是指買賣雙方為了規(guī)避法律，對同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。其中，當事人實際履行的合同具有隱蔽性，稱為陰合同，為規(guī)避法律之用的合同具有公示性，稱為陽合同。司法實踐中，一般表現為簽訂不同的價格，一種約定房價高于實際價格，以此作為向銀行申請按揭貸款的依據，從而多申請貸款，另一種是約定房價低于實際價格，以此作為辦理房產過戶登記的依據，從而減少稅費。

　　對于陰合同和陽合同的效力認定。由于陰合同不存在規(guī)避法律問題，是當事人的真實意思表示，應認定其效力。對于陽合同，如果認定為全部無效，依據雙方返還的法律后果，一方面導致賣方在房價上漲、買方在房價下跌時以合同無效來規(guī)避市場風險，縱容當事人違反誠信原則，另一方面，無效后撤銷房產過戶登記和銀行按揭，特別是在再次買賣后的回轉，會導致社會資源浪費和經濟秩序混亂。因此，對于陽合同，應認定為部分無效，即價格條款無效。對于陽合同有效部分與陰合同存在的差異，除考慮合同的簽訂時間外，還應當以當事人真實意思表示為基礎，確定合同內容。