■熱線原聲 讀者張先生:

　　我想購(gòu)買(mǎi)一套二手房，

　　請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)主要在哪里？

　　■律師解答:

　　這里僅將購(gòu)買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)單提示如下:

　　一、選擇中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　目前北京的房屋交易仍屬賣(mài)方市場(chǎng)。做為購(gòu)房人不通過(guò)中介機(jī)構(gòu)很難找到自己需要的合適房源。而一些不法的二手房中介機(jī)構(gòu)乘機(jī)設(shè)置以下圈套，坑害消費(fèi)者:

　　1、不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)；

　　2、不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題；

　　3、不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；

　　4、沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積的含義；

　　5、與購(gòu)房人玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊。

　　二、房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

　　價(jià)格問(wèn)題是二手房交易最大的問(wèn)題。賣(mài)房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較確定自己所售房屋價(jià)格，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格差距不大；而買(mǎi)方由于考慮到自己所買(mǎi)的房屋是一個(gè)舊房出價(jià)較低，從而導(dǎo)致雙方價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。建議買(mǎi)賣(mài)雙方參考以下因素對(duì)標(biāo)的房屋價(jià)格有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí):

　　1、房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，相應(yīng)房?jī)r(jià)也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。

　　2、環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　三、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1、買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買(mǎi)受方的個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣(mài)人不能得到全部房款。

　　2、標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)。此方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有:1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3、房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4、房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6、已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、交易房屋存有質(zhì)量問(wèn)題。

　　3、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。