■閱讀提示

　　上周，本報(bào)今日樓市版刊登《送人房子也要繳稅》后，不斷有讀者致電本報(bào)詢(xún)問(wèn)二手房交易方面的相關(guān)問(wèn)題。

　　這項(xiàng)新規(guī)定是不是能讓“假贈(zèng)與”逃稅徹底落空，在新政策影響下，二手房交易時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？本期特邀請(qǐng)知名律師解讀新政，希望能對(duì)讀者有一定幫助。

　　○特邀點(diǎn)評(píng) 聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所董律師

　　政策解讀

　　文件名稱(chēng)：

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［２００６］１４４號(hào)）

　　關(guān)鍵條款１受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按２０％的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　律師解讀

　　這條規(guī)定能對(duì)二手房交易中的“假贈(zèng)與”行為起到震懾作用。對(duì)于賣(mài)房者來(lái)說(shuō)，“假贈(zèng)與”可以免交營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)房者逃脫賦稅后自然會(huì)把房?jī)r(jià)降一點(diǎn)下來(lái)?？捎辛诉@條規(guī)定后，買(mǎi)房者恐怕不敢再接收“贈(zèng)與”的房子。因?yàn)闊o(wú)論多少年之后，只要把房子轉(zhuǎn)讓?zhuān)偷妙~外承擔(dān)一筆數(shù)額不小的個(gè)人所得稅。

　　該條款也有瑕疵?！坝嘘P(guān)合理費(fèi)用”的含義過(guò)于籠統(tǒng)，哪些費(fèi)用是合理的，哪些不合理？沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，具體操作中恐面臨較大的困難。

　　關(guān)鍵條款２

　　對(duì)個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，向受贈(zèng)人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請(qǐng)辦理無(wú)償贈(zèng)與的相關(guān)手續(xù)，沒(méi)有按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。

　　律師解讀

　　這條規(guī)定明確了房產(chǎn)交易“假贈(zèng)與”是違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要承擔(dān)嚴(yán)重后果。盡管“假贈(zèng)與”的雙方存在默契，但只要發(fā)生糾紛，馬腳馬上就會(huì)露出來(lái)。

　　關(guān)鍵條款３

　　個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料。

　　律師解讀

　　贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)是三個(gè)內(nèi)涵和外延并不相同的法律概念，不能以贈(zèng)與將繼承、遺贈(zèng)等行為涵蓋起來(lái)。否則，不僅會(huì)造成概念上的混亂，而且會(huì)引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對(duì)贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等行為統(tǒng)統(tǒng)征收個(gè)人所得稅，便意味著國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始變相開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn)稅，這可是一個(gè)重大舉措。

　　時(shí)下流行的避稅方法

　　陰陽(yáng)合同

　　今年８月，呂先生把兩年前以７２萬(wàn)元購(gòu)得的一套別墅以１００萬(wàn)元賣(mài)給王先生。如果按照實(shí)際交易價(jià)格辦理登記，呂先生需要繳納５．５萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅、１萬(wàn)元個(gè)人所得稅（按售房收入×１％計(jì)算）；王先生也需繳納１．５萬(wàn)元的契稅。雙方為了避稅，將合同價(jià)改為７２萬(wàn)元，呂先生只需繳納３．９６萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，由于沒(méi)有售房收入的差額所得，不需繳納個(gè)稅。同時(shí)，王先生的契稅只需繳納１０８００元。私下里，呂先生又與王先生簽訂了一份實(shí)價(jià)交易合同。

　　點(diǎn)評(píng)：一般情況下，房?jī)r(jià)的確定以送到交易中心的房屋買(mǎi)賣(mài)合同（陽(yáng)合同）為準(zhǔn)，如果私下簽訂的另一份合同（陰合同）約定不明確或者不詳細(xì)，賣(mài)房者就有可能被買(mǎi)方鉆了空子，只按照“陽(yáng)合同”的價(jià)格支付購(gòu)房款。

　　假送真賣(mài)

　　今年７月份，張先生通過(guò)“房屋贈(zèng)與”的方式賣(mài)掉了房產(chǎn)。２００３年，他以５０萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在以７０萬(wàn)元出售，通過(guò)這種

“房屋贈(zèng)與”方式，可以為其減少３．８５（７０×５．５％）萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出和０．７（７０×１％）萬(wàn)元的個(gè)人所得稅支出。

　　點(diǎn)評(píng)：房屋贈(zèng)與在交易過(guò)程中，一般只收取手續(xù)費(fèi)用，而由此涉及的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)都是免繳的。但是剛出臺(tái)的政策規(guī)定，明確了房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)須繳納２０％個(gè)人所得稅，如果買(mǎi)者日后想把這套“無(wú)償獲贈(zèng)”的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏貌焕U納５５１１５元的個(gè)稅。

　　以租代售

　　“以租代售”是指雙方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)不用繳納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間（即取得產(chǎn)權(quán)５年）為止，雙方在租賃合同里約定，買(mǎi)賣(mài)雙方在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。

　　點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)往往是買(mǎi)賣(mài)雙方在簽約時(shí)難以預(yù)料的。將來(lái)萬(wàn)一房屋價(jià)格上漲了，那賣(mài)方完全有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價(jià)格賣(mài)房子，這顯然是買(mǎi)方所不能接受的。