隨著中環(huán)區(qū)域二手房的走俏，越來越多的年輕人的購房觀念較先前有了不小的變化。許多新人為了上班和生活方便，開始接受購買中環(huán)周邊的小戶型二手房。不過雖然近兩年以來上海二手房交易市場經(jīng)過多方洗禮已經(jīng)成熟不少，但是面對一些操作不夠規(guī)范，經(jīng)營規(guī)模較小的中介公司，購房者還是多留一個心眼為好。

選擇中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

一些大型中介往往比較珍惜自身的品牌形象，因而整體的操作流程清晰、規(guī)范。相比之下，魚目混雜的中小零散中介機(jī)構(gòu)貓膩可能就不少。當(dāng)然，隨著購房者自身行業(yè)知識的提升，以往不讓購房者與房主見面的做法已經(jīng)行不通了。但是購房者還應(yīng)當(dāng)在看房時保持清醒的頭腦，許多小中介會在購房者看房時惡意隱瞞房屋的質(zhì)量問題，并且在制定合同時大玩文字游戲，簽訂不公平合同。他們對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊。此外，如果一些中介公司在向購房者介紹周邊整體規(guī)劃時顯得“心不在焉”或者“不夠?qū)I(yè)”，那么購房者可要多留一個心眼，很有可能他們在回避對房屋銷售不利的問題。

房屋價格風(fēng)險

價格問題是二手房交易最大的問題。賣房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的房價來比較確定自己所售房屋價格，導(dǎo)致二手房價格與商品房價格差距不大；而買方由于考慮到自己所買的房屋是舊房出價較低，從而導(dǎo)致雙方價格相差懸殊，無法成交。建議買賣雙方參考以下因素對標(biāo)的房屋價格有一個清醒的認(rèn)識：

1、房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，相應(yīng)房價也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。

2、環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。

法律風(fēng)險

1、買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。

2、標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險。此方面的風(fēng)險主要有：①用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；②房屋權(quán)屬存有爭議；③房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；5房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益。

3、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。

只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機(jī)關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

最后，筆者要提醒廣大消費(fèi)者：在選擇購買二手房時一定要多留一個心眼，不要被中介公司虛張聲勢的“銷售策略”所迷惑。如果覺得在簽訂合同前有所猶豫，那一定要考慮再三，即便中介公司當(dāng)著你的面接聽另一位有“購買此房”意向的“消費(fèi)者”電話并當(dāng)著你的面談?wù)搩r格和簽約事項，你也不可以心血來潮的當(dāng)即拍板。