日前，北京市地稅局負(fù)責(zé)人透露，正在研究進(jìn)一步完善二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱(chēng)契稅新規(guī)），預(yù)計(jì)將在下月出爐。其目的是防止二手房買(mǎi)賣(mài)雙方虛報(bào)低價(jià)逃稅。

　　據(jù)悉，地稅部門(mén)已采用最低計(jì)稅價(jià)格辦理二手房交易繳稅，但目前主要是依據(jù)北京市城建研究中心公布的《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市交易市場(chǎng)價(jià)格手冊(cè)》中的價(jià)格?！拔覑?ài)我家”從相關(guān)部門(mén)獲悉，未來(lái)北京二手房指導(dǎo)價(jià)或最低過(guò)戶(hù)價(jià)還會(huì)以上述手冊(cè)和《北京市二手商品住房交易價(jià)格手冊(cè)》中的價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行完善。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，“完整版”的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)需要重點(diǎn)解決普通住宅與非普通住宅等問(wèn)題。

　　業(yè)界稱(chēng)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同如果做低價(jià)格，政府稅收受損，買(mǎi)家利益受損，最低計(jì)稅價(jià)格的新規(guī)定勢(shì)在必行。

1 區(qū)分普宅與否

一套非普宅調(diào)低30萬(wàn)，逃稅額減少1.8萬(wàn)

　　根據(jù)鏈家提供的案例，王先生在建國(guó)路購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，面積為100平米，實(shí)際成交價(jià)格為10000元/平米，超出了建國(guó)路土地平均交易價(jià)格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，該房產(chǎn)為非普通住宅，需按3％稅率繳納契稅，即3萬(wàn)元。但王先生將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格調(diào)低，從而規(guī)避部分應(yīng)繳納的契稅。

　　如果不區(qū)分普宅與非普宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，并按目前的指導(dǎo)價(jià)作為最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，建國(guó)路地區(qū)是6989元/平米。王先生如果最終將合同售價(jià)調(diào)整為7000元/平米，即視為普通住宅，繳納契稅時(shí)享受1.5％的優(yōu)惠。王先生實(shí)際繳納的契稅為7000×100×1.5%=10500元，少繳納了19500元。

　　如果契稅新規(guī)區(qū)分普宅與非普宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，并將非普通住宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)定為同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生最終將合同售價(jià)調(diào)整為7000元/平米，仍需按9648元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。即他需繳納的契稅為9648×100×3%=28944元，比不區(qū)分普宅與否時(shí)多28944－10500＝18444元。

　　因此，鏈家市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，不但增強(qiáng)了對(duì)普通住宅與非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)的公平性，也將加大對(duì)非普通住宅房產(chǎn)消費(fèi)者的控制和約束力度。

2 單列二手商品房?jī)r(jià)

新政后稅費(fèi)增加，二手商品房虛報(bào)價(jià)格

　　從目前來(lái)看，稅務(wù)部門(mén)辦理二手房交易繳稅時(shí)沒(méi)有對(duì)二手商品房單獨(dú)列出，但已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格同二手商品房?jī)r(jià)格相比有很大區(qū)別。市建委數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為4597元/平米，而已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為4209元/平米，而且局部區(qū)域市場(chǎng)中這兩者之間的差額更明顯。對(duì)此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍認(rèn)為，應(yīng)制定單一的二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格。

　　宮萍表示，2005年5·11系列宏觀(guān)調(diào)控政策中，受營(yíng)業(yè)稅和契稅新的征收標(biāo)準(zhǔn)影響最大的莫過(guò)于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時(shí)成本增大，極大減少了其預(yù)期利潤(rùn)，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在繳稅時(shí)虛報(bào)成交價(jià)格的現(xiàn)象，這進(jìn)一步凸顯制定二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格的必要性。

3 縮短更新時(shí)間

半年更新期太長(zhǎng)，覆蓋區(qū)域擴(kuò)至遠(yuǎn)郊區(qū)縣

　　目前市城建研究中心發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格每半年更新一次，宮萍認(rèn)為，這個(gè)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)的價(jià)格變化。特別是一些交易熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格變化較大，如果不及時(shí)更新，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進(jìn)而影響到二手房交易市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格體系的建立。

　　同時(shí)，北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，郊區(qū)二手房成交量不斷增長(zhǎng)。因此在制定二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格時(shí)有必要擴(kuò)大到房山、順義、門(mén)頭溝、密云、延慶、平谷等區(qū)縣。

■第三視角

賣(mài)方逃稅款會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方

　　千萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)公司指出，把合同價(jià)做低的方法對(duì)交易者來(lái)說(shuō)盡管有暫時(shí)的“獲利”，但如果買(mǎi)家今后出售該房產(chǎn)，則將有更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的實(shí)行在一定程度上能保護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　該公司負(fù)責(zé)人舉例說(shuō)明：甲以60萬(wàn)元從乙手中購(gòu)買(mǎi)一套已購(gòu)買(mǎi)3年的公房，按正常稅費(fèi)計(jì)算，甲需繳納：契稅：600000×1.5％＝9000，土地出讓金：600000×1％＝6000，印花稅：600000×0.5‰＝300，總計(jì)15300元。乙需繳納：個(gè)人所得稅：[售出價(jià)－住房建筑面積×4000元/平米－合理費(fèi)用應(yīng)納稅額（印花稅）]×20％，即39940元，印花稅300元，總計(jì)40240元。

　　假設(shè)雙方為了降低應(yīng)繳稅費(fèi)，將其合同價(jià)按照政府最低限價(jià)寫(xiě)為50萬(wàn)元，則甲可以少繳2550元，乙卻可以少繳20000元。但是，等到甲若干年后再將此房出售時(shí)，即使他按60萬(wàn)的原價(jià)出售，但因其購(gòu)房合同價(jià)寫(xiě)明“50萬(wàn)元”，因此他還要承擔(dān)多出來(lái)的10萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。即甲購(gòu)買(mǎi)此房時(shí)幫賣(mài)方省下的2萬(wàn)元現(xiàn)在轉(zhuǎn)嫁到自己頭上。

　　此外，“我愛(ài)我家”提醒，瞞報(bào)、虛報(bào)價(jià)格就意味著買(mǎi)賣(mài)雙方要簽署“黑白”兩份合同，其私下簽署的合同不受法律保護(hù)，買(mǎi)房人要小心這種交易陷阱。