隨著人們生活水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房以改善居住條件或用于投資。而在二手房買(mǎi)賣(mài)中，由于相應(yīng)的法律規(guī)范尚不健全和行政管理制度的缺欠，房地產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)中存在著一些不規(guī)范操作，一定程度上影響了二手房市場(chǎng)的正常秩序，隨之引起了大量民事糾紛的產(chǎn)生。

■案例回顧

2008年12月8日，張先生在某中介看好了海苑花園的一套二手房，房主出價(jià)53.8萬(wàn)。張先生給中介打電話表示50萬(wàn)可以考慮。中介說(shuō)，為表誠(chéng)意，也為他們向房主講價(jià)，必須簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》。填完后張先生繳納了5000元現(xiàn)金。當(dāng)晚，張先生仔細(xì)核算了自己還款情況，發(fā)現(xiàn)自己尚無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)此房。次日，正準(zhǔn)備給中介打電話說(shuō)明情況，中介打來(lái)電話說(shuō)賣(mài)主已同意以50萬(wàn)元出讓。張先生說(shuō)明了自己的情況，希望解除協(xié)議，但中介表示不可以。

為此，張先生提出了自己的異議：“（1）《協(xié)議書(shū)》只強(qiáng)調(diào)我的責(zé)任，卻沒(méi)有提及任何我應(yīng)享受的權(quán)益。也就是說(shuō)，簽了協(xié)議后，我要么買(mǎi)房、要么交5000元，沒(méi)有別的出路。（2）《協(xié)議書(shū)》只有兩聯(lián)（既然是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介的三方協(xié)議，應(yīng)是三聯(lián)），規(guī)定賣(mài)主在第一聯(lián)簽字即為生效，但第二聯(lián)上明明有與第一聯(lián)相同的‘賣(mài)方確認(rèn)’區(qū)，可見(jiàn)，沒(méi)有給買(mǎi)方留出退出余地。（3）《協(xié)議書(shū)》中‘意向金轉(zhuǎn)定金’應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介的三方協(xié)議，但卻成了中介和賣(mài)方的協(xié)議。（4）《協(xié)議書(shū)》中賣(mài)主享受意向金轉(zhuǎn)定金5000中2500元的權(quán)益，但此協(xié)議書(shū)卻規(guī)定由中介代賣(mài)主保管此項(xiàng)金額，也就是說(shuō)，賣(mài)主在不知情的情況下，有可能享受不到自己的權(quán)益。《協(xié)議書(shū)》雖名為《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》，但實(shí)質(zhì)上仍是違禁的“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)”。

對(duì)于張先生的問(wèn)題，《地產(chǎn)110》特別邀請(qǐng)到遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平律師、王輝宇給予解答。

■案例分析

陷阱之一：“違約金”

在中介公司制作的格式合同中，往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽約期限，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況的告知義務(wù)等等。在此情況下，買(mǎi)賣(mài)方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)中介公司就會(huì)索取違約金，要求買(mǎi)方承擔(dān)不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任，令買(mǎi)方叫苦不迭。

魏平律師提醒：居間合同設(shè)立的是中介和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，取決于雙方能否對(duì)買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成意向一致，因此設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的期限的條款屬于無(wú)效條款，如果居間合同中加重合同對(duì)方的責(zé)任、排除對(duì)方的主要權(quán)利，或者減輕或者免除中介公司自己的義務(wù)的格式條款同樣是無(wú)效的。

陷阱之二：“意向金”

許多中介公司不與買(mǎi)方簽訂正式的居間合同，采用《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的意向金“以示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意”，同時(shí)要求買(mǎi)方單方面在協(xié)議書(shū)上簽字。一旦中介公司收到該筆費(fèi)用后都會(huì)利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)中介在賣(mài)方不知已收取意向金的情況下，再與賣(mài)方“侃價(jià)”，收取差價(jià)。此時(shí)中介可謂旱澇保收，即使交易不成，也可以以種種理由拒絕退還買(mǎi)方的意向金。

王輝宇律師提醒：中介公司不能以《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》取代正式的《居間合同》，如果需要簽訂協(xié)議書(shū)，則必須經(jīng)雙方就房屋交易的基本條件如價(jià)款、權(quán)屬、房屋正常居住使用條件等協(xié)商達(dá)成一致時(shí)才能簽定，未經(jīng)協(xié)商的協(xié)議書(shū)，誘使或者迫使買(mǎi)方單方簽字的協(xié)議是無(wú)效的，或者是應(yīng)當(dāng)被解除的合同。

■置業(yè)提醒

購(gòu)買(mǎi)二手房要多查、多看、多咨詢

二手房不同于一手房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該更加注意，特別是涉及到三方條款的問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)特別注意。在這里提醒消費(fèi)者，不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里，購(gòu)房時(shí)需對(duì)這些補(bǔ)充協(xié)議加倍小心；保存好購(gòu)房的各種書(shū)面材料，若是復(fù)印件則要求房地產(chǎn)商蓋章；如果交房時(shí)房產(chǎn)不符合要求，應(yīng)拒不接收；遇到不清楚的地方，應(yīng)多請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士或法律人士。此外，對(duì)形形色色的房地產(chǎn)廣告要有冷靜思考。