目前，談及房子買賣，包括開發(fā)商/中介機(jī)構(gòu)/房東與置業(yè)者，各式買賣都存在可能的價格欺詐，程度不一而形式多樣，做為消費(fèi)者如何識破，有利在買賣中獲得公平的回報，同時有利自身權(quán)益的較好維護(hù).

　　一、開發(fā)商的價格欺詐情形與識別

　　這里專指由開發(fā)商自行組織隊(duì)伍進(jìn)行項(xiàng)目銷售的情況.

　　1、成品房交付標(biāo)準(zhǔn)下的菜單式示范銷售:一般而言，成品房交付，裝修成本直接含在房價里.通過菜單式，也只是營銷示范而已，通常情況下，成品房裝修成本節(jié)約了項(xiàng)目管理費(fèi)用效果與方案設(shè)計(jì)費(fèi)用整裝家具直銷節(jié)省工廠化模式下的板材節(jié)省，與同質(zhì)同格局房子市場性裝修，應(yīng)該節(jié)省20-45%的費(fèi)用，買房時應(yīng)減去這部分成本再來核算毛坯房買房，據(jù)此落實(shí)性價比.

　　2、包價銷售:有開發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù)，采用了包價銷售，實(shí)際上包價內(nèi)容中，產(chǎn)權(quán)代辦驗(yàn)收綜合費(fèi)用手續(xù)費(fèi)用都是就高不就低地進(jìn)入了房價，再加計(jì)不可預(yù)見費(fèi)用約2%，這類銷售方式下，按開發(fā)商的報價可以減除約8%的內(nèi)包部分，為毛坯房價評估藍(lán)本.

　　3、一口價銷售:一口價銷售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價，這樣銷售的目的在于銷售高價盤或高開項(xiàng)目，此中真由在于買房者通過由開發(fā)商制訂的價格籠子，自動進(jìn)入就高不就低的選擇順序，從而完成高層數(shù)戶型銷售.買房時應(yīng)至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平.

　　4、附贈銷售:分送修與送其他可移動商品或服務(wù)費(fèi)用兩種，后者通常用于競爭比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài).目前送修最為普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常裝修項(xiàng)目打進(jìn)了房價，所以，此種情形下除剔除20%-40%的開發(fā)商裝修節(jié)約，還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位.

　　5、限量優(yōu)惠:總在限量，分期銷售，這是營銷的套路問題，建議不要買限量房.

　　二、中介營銷代理機(jī)構(gòu)的價格欺詐情形與識別

　　由于營銷進(jìn)入的深度不同，中介營銷代理機(jī)構(gòu)有可能取代開發(fā)商掌握完全的價格制訂權(quán).

　　中介營銷機(jī)構(gòu)制訂價格政策的渠道與途徑通常有兩條，一是運(yùn)籌模式，賣VIP卡，選房等，再通過折抵來實(shí)施銷售促進(jìn);二是直接通過銷售控制策略制訂價格表，讓你通過其提供的價格表自動進(jìn)入其預(yù)期的可售房源范圍，當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度，就會調(diào)整價格與銷售控制方針.

　　所以，碰到這類情形，首先是通過了解誰在賣樓，有沒有合法性，當(dāng)確認(rèn)為中介代理后，應(yīng)仔細(xì)閱讀銷售控制房源表，其中明顯戶型等主品因素非常強(qiáng)，但標(biāo)價非常高的，可以加大殺價力度.反而對于可選擇范圍的房源，其折扣力度其實(shí)并不大，基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度.

　　三、中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的價格欺詐情形與識別

　　這是指二手房買賣中的價格欺詐情形.

　　大家知道，二手房市場取利方式可以是差價，手續(xù)費(fèi)，代辦費(fèi).對于手續(xù)費(fèi)與代辦費(fèi)用，政府有嚴(yán)格的控制政策，基本沒有什么貓膩.倒是差價，中介吃差價往往通過文本約定或口頭約定，對原房東，承諾一個最低價，超出部分分成，對買家而言，一般標(biāo)示的是允許談價的數(shù)字.

　　判斷標(biāo)準(zhǔn)最佳者就是同類地段同期新房價格加計(jì)50%，并且稅費(fèi)由出賣人負(fù)責(zé)，這是心理價格，買家心中的標(biāo)桿價，而出賣人或中介的出價則會是現(xiàn)售新房價下浮一定額度，一般在20%左右浮動，如果幅度在此范圍，至少砍價幅度會是10-20%，但中介可能要求買受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi).

　　四、房東的價格欺詐情形與識別

　　房東出貨，一般都會找出很多合理情形的借口，原由在于謀取較快銷售與合理價格.大約包括出國定居外遷到別的城市定居因生意出現(xiàn)資金問題急售家人原因急需用錢等等，我們不用計(jì)較出賣人的動機(jī)，我們依然比照市場，比照殺價空間來進(jìn)行討價還價.

　　一般條件，如果你能確保出賣人急于脫手，殺價幅度可以在40%以內(nèi)浮動.作為先手，房東由自己來通過宣傳或網(wǎng)絡(luò)出售自己的房子，往往所持心理就是按市場新房價略微下浮后標(biāo)識價格，再看你的談判水平.這個時候，一方面我們從對方的房齡質(zhì)量裝修無用及原裝修成本淘汰率戶型缺陷，找些對方的原因殺些基本套路的價格，再通過市場判斷方面，一般二手房價應(yīng)該低于新房價至少20%，其他可能途徑則要借助于自己的心理把握能力.