七、了解按揭的辦理方法

　　大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。

　　實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調(diào)查后，可能不會批準提供按揭。實踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。

　　如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理做一明確規(guī)定。

　　八、追究交樓違約的技巧

　　有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的 購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居 住、使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約金。

　　當然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠 償因質(zhì)量問題引起的財產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開 發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

　　九、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

　　在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來的商品房預(yù)購人將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱“炒樓花”。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有 利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優(yōu)惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓 花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后做決策。簡單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部價款，預(yù)售商品房的 轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購人尚未付清價款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無論 何種情況，預(yù)購人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。