房子面積縮水、開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃用途、違規(guī)收取“預(yù)售房款”……鑒于市民在購(gòu)買房屋中遇到的種種問(wèn)題，昨天上午，鄭州市房管局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，結(jié)合消費(fèi)者反映集中的購(gòu)房問(wèn)題，首次發(fā)布了“房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)警示”，幫助購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，放心、安全置業(yè)。下一步，房管局還將對(duì)二手房選購(gòu)的問(wèn)題發(fā)布消費(fèi)警示。

　　注意：

　　購(gòu)房應(yīng)注重驗(yàn)“五證”

　　案例：市民汪先生購(gòu)房入住后，想出售卻發(fā)現(xiàn)樓盤沒(méi)有預(yù)售許可證。證件不全，沒(méi)人敢買。

　　重要警示：消費(fèi)者購(gòu)房前必須查看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證、一照”?！拔遄C”指：企業(yè)資質(zhì)證書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；“一照”即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。商品房預(yù)售許可證是“五證”中最后頒發(fā)，確定開(kāi)發(fā)商所售房屋是否合法的依據(jù)。交房時(shí)，還要注意開(kāi)發(fā)商是否提供“兩書”即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說(shuō)明書。

　　注意：

　　最好實(shí)地核實(shí)樓盤

　　案例：市民王先生反映，買房后發(fā)現(xiàn)廣告中宣稱的很多配套設(shè)施如花園、會(huì)所根本不存在。

　　重要警示：消費(fèi)者不要輕信廣告宣傳，最好到樓盤實(shí)地看看。除價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)的配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對(duì)房屋的供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，并將經(jīng)銷商相關(guān)方面的承諾以書面形式確認(rèn)。

　　注意：

　　購(gòu)房必須慎交“定金”

　　案例：市民金女士交定金后，相中別的樓盤，原樓盤售樓人員卻表示，“選房必須交定金，退房不退定金”。

　　重要警示：簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議或交納排號(hào)費(fèi)、預(yù)購(gòu)定金等費(fèi)用均不是購(gòu)房的必備條件，購(gòu)房者未簽訂正式買賣合同及附件前，不必向開(kāi)發(fā)商支付任何形式的費(fèi)用。市房屋產(chǎn)權(quán)辦證中心主任助理趙遂根提醒，“不要隨便向開(kāi)發(fā)商交付定金，要特別警惕‘定金一律不退’之類的條款，以免上當(dāng)受騙。”開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)混淆“定金”和“訂金”的概念，給購(gòu)房者下圈套。因?yàn)榉ㄒ?guī)對(duì)“定金”有規(guī)定，對(duì)“訂金”沒(méi)有規(guī)定，所以開(kāi)發(fā)商往往用“定金”代替“訂金”，消費(fèi)者要注意區(qū)別。

　　需要提醒的是，如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者已交納了“定金”，無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。購(gòu)房者被收取定金后要不回來(lái)，可向房管熱線６７８８９９００投訴。

　　注意：

　　提防合同“霸王條款”

　　案例：李女士簽購(gòu)買合同，其中一條款為逾期交房超３個(gè)月，開(kāi)發(fā)商按李女士累計(jì)已付款的１０％支付違約金。也就是說(shuō)，無(wú)論是１年、２年還是１０年，開(kāi)發(fā)商的賠償金額都只是１０％的違約金。

　　重要警示：消費(fèi)者如認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)堅(jiān)持要求對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)，防止開(kāi)發(fā)商簽訂霸王合同。為了達(dá)成交易而遷就某些合同條款會(huì)導(dǎo)致維權(quán)困難，即使引起訴訟案件，一般也較難勝訴。

　　簽合同時(shí)，應(yīng)注意：面積的確定與差異的處理；付款方式的選擇；合同糾紛的處理；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定等。

　　注意：

　　面積應(yīng)以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)

　　案例：張先生買了一套面積為８３．３２平方米的商品房，經(jīng)房地產(chǎn)部門測(cè)量，實(shí)際面積只有７８．２６平方米，差了５．０６平方米，面積“缺斤短兩”。

　　重要警示：開(kāi)發(fā)商在預(yù)售期房時(shí)，一般都按自己預(yù)算的面積銷售，而這個(gè)預(yù)算面積往往與竣工后的實(shí)測(cè)面積不符，從而出現(xiàn)各種糾紛。所以，在房屋面積方面，應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是賣方預(yù)測(cè)面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積（即產(chǎn)權(quán)證上登記面積）為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)具有法律效力。

　　如果房產(chǎn)實(shí)際和合同面積的誤差比在±３％以內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差比絕對(duì)值超出３％時(shí)，買受人有權(quán)退房，并約定退款及付息。

　　注意：

　　設(shè)計(jì)變更需提前通知

　　案例：李先生購(gòu)買了某小區(qū)的商品房，根據(jù)規(guī)劃，房前是小區(qū)公園。但房子交付時(shí)，房前１０多米處是一幢高層建筑，直接影響到采光。

　　重要警示：根據(jù)規(guī)定，商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。