備注：1.圖為各項(xiàng)成本占總成本比例。2.成本中不考慮地下建筑費(fèi)用。3.樓盤總成本約為7.56億元。

    樓市的全部成本構(gòu)成究竟有哪些？地價(jià)在房?jī)r(jià)中占了多大比例？自國(guó)土部公布620個(gè)樣本樓盤的地價(jià)房?jī)r(jià)比例后，樓市再次成為焦點(diǎn)。

    27日下午，記者在承諾不透露項(xiàng)目名稱，不透露資料提供人信息的前提下，一份濟(jì)南在售地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本統(tǒng)計(jì)表發(fā)到記者郵箱。對(duì)這份統(tǒng)計(jì)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析后，前文的爭(zhēng)論或許能夠找到答案。

    這是濟(jì)南市某區(qū)的一個(gè)小高層項(xiàng)目，拿地時(shí)間在2007年前后，資料提供人稱目前該項(xiàng)目每平方米銷售均價(jià)在5500元左右。統(tǒng)計(jì)表僅是該項(xiàng)目其中一個(gè)地塊，且不包含地下建筑。

    數(shù)據(jù)顯示，該地塊總面積約計(jì)10萬(wàn)平方米，地上容積率為2.0，除去幼兒園、公共建筑后，項(xiàng)目建成后可銷售面積為16.8萬(wàn)平方米，按照資料提供人所稱的5500元每平方米的銷售均價(jià)計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目的銷售總收入可達(dá)9.24億元。前期成本每平米3883元地價(jià)占房?jī)r(jià)比為24.3%

    統(tǒng)計(jì)表中，這個(gè)項(xiàng)目總成本分為兩部分，前期開(kāi)發(fā)成本和后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

    前者包括五大項(xiàng)：土地費(fèi)用、建安工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。其中土地轉(zhuǎn)讓金總額為2.25億元，地價(jià)房?jī)r(jià)比為24.3%。按每平方米分?jǐn)?，這部分成本中的后四項(xiàng)分別為，347元(建安工程前期費(fèi)用)、1810元(建安工程)、246元(基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))和36元(不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用)，照此計(jì)算該項(xiàng)目每平方米的前期開(kāi)發(fā)總成本為3883元。

    資料提供人特別提到建安工程前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，“這兩項(xiàng)費(fèi)用能占到前期開(kāi)發(fā)成本的15%以上，而且項(xiàng)目種類繁多，像設(shè)計(jì)費(fèi)、審批費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、環(huán)評(píng)、水利等等，要三四十項(xiàng)?！?

    對(duì)于不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，資料提供人解釋稱，這項(xiàng)成本要為鋼筋、水泥等材料的價(jià)格波動(dòng)以及施工過(guò)程中發(fā)生的不可預(yù)料情況留足資金余地。 

    涉及110多部門 毛利潤(rùn)率22.2%

    統(tǒng)計(jì)表上的后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用也由五大項(xiàng)組成，與前期不同，這五項(xiàng)當(dāng)中僅有“營(yíng)業(yè)稅及附加”這一項(xiàng)需要上交稅務(wù)部門，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)和銷售代理費(fèi)則屬開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部成本控制部分。

    統(tǒng)計(jì)表顯示，這個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)用總額為608萬(wàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用(貸款利息)為1900多萬(wàn)，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)共計(jì)為銷售收入的3%，總額2772萬(wàn)。營(yíng)業(yè)稅及附加是銷售收入的5.5%，總額為4620萬(wàn)。這是統(tǒng)計(jì)表中的全部成本構(gòu)成，資料提供人稱，這也是全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的“大頭” 成本，“一些小的部分并未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)”。

    需要特別說(shuō)明的是，在這份統(tǒng)計(jì)表中，管理費(fèi)用被設(shè)定的比例為自有資金的2% ，“這只是個(gè)理想比例，實(shí)際情況可能要高很多”，資料提供人稱，這部分費(fèi)用中很大一塊用于公共關(guān)系開(kāi)發(fā)和維護(hù)，“公司狀況不同，費(fèi)用比例也不同”，“從前期拿地到后期銷售，整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)涉及到的各個(gè)部門就有110多個(gè)” ，“哪怕僅是認(rèn)識(shí)個(gè)朋友總要一起坐坐吧？這也得花錢啊?！?

    根據(jù)以上數(shù)據(jù)，這一項(xiàng)目的總成本(前期開(kāi)發(fā)成本+后期費(fèi)用)約為7.56億元，項(xiàng)目毛利潤(rùn)(銷售收入-總成本)為1.68億元，照此計(jì)算，這一項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率約為22.2%。

    業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：內(nèi)幕基本靠譜

    “內(nèi)幕基本靠譜”，對(duì)于記者的這個(gè)計(jì)算結(jié)果，濟(jì)南另一業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“暴利”行業(yè)，這位業(yè)內(nèi)人士給出了委婉的回答，“比醫(yī)藥等壟斷性行業(yè)利潤(rùn)要低，比一般行業(yè)利潤(rùn)要高”，“地產(chǎn)也是個(gè)資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)就是用錢堆出來(lái)的，高投入當(dāng)然要求高回報(bào)！”