“不是我沒能耐，而是這房價(jià)實(shí)在上漲太快！”

　　這句被“惡搞”改編過的歌詞，在全國房價(jià)“漲”聲一片的情況下，正成為大部分城市中產(chǎn)階級的真實(shí)狀態(tài)寫照：收入不算低，生活還可以，但就是房子買不起。

　　不過，有一個(gè)做“二手房”交易的地方生意不但沒有減少，反而竟有突然紅火起來之勢。

　　“我們每個(gè)月大概賣出10多處受法院委托進(jìn)行拍賣的房產(chǎn)?！北本┨靻枃H拍賣有限公司(下稱“天問公司”)總經(jīng)理季濤告訴記者。在日益有價(jià)無市的房地產(chǎn)市場，每月10多處的銷售額無疑是很多專門做二手房交易的房地產(chǎn)中介 都希望達(dá)到的目標(biāo)，而天問拍賣公司在北京并不算是規(guī)模最大的房地產(chǎn)拍賣公司。

　　法院委托拍賣房地產(chǎn)是法院在執(zhí)行過程中委托拍賣公司對相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。在拍賣前，法院會委托獨(dú)立的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對該房產(chǎn)價(jià)值做出評估，確定拍賣底價(jià)后，由拍賣公司具體負(fù)責(zé)拍賣過程。

　　然而，作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣對于大部分普通購房者來說還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場交易新寵呢？記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為我們大部分業(yè)外人所不了解的是，拍賣房在交易成本和銷售價(jià)格上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

　　低至七折的價(jià)格

　　13800元/平方米！這是上個(gè)月天問公司受法院委托在拍賣北京朝陽區(qū)高檔樓盤棕櫚泉國際公寓兩處房產(chǎn)時(shí)的成交價(jià)格。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時(shí)，該樓盤均價(jià)為19500元/平房米，其2003年開盤時(shí)的均價(jià)已是11000元/平米。

　　照此計(jì)算，該拍賣價(jià)格僅為市場價(jià)格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的因素。

　　“拍賣房的價(jià)格都會比市場價(jià)格低一些。目前北京的拍賣房價(jià)格相當(dāng)于市場價(jià)的8.5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟，而且人們對于二手房沒有偏見，拍賣房價(jià)已高達(dá)市場價(jià)的9折或以上?！碧靻柵馁u公司的負(fù)責(zé)人季濤向記者分析說，在兩三年前，由于對二手房消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變，加上房源比較差，在北京法院拍賣房的價(jià)格甚至?xí)椭?折以下。

　　不過，隨著目前房地產(chǎn)市場的水漲船高，法院拍賣房交易正日漸活躍。

　　“現(xiàn)在房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多個(gè)人買家。”季濤說，目前參與競買的買家主要是中介公司和個(gè)人買主。

　　房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁走勢，讓很多中介公司在參與競拍時(shí)都帶有一種明顯的“收房”心態(tài)，“不論地段，不論戶型，基本上覺得價(jià)格合適就出手了?！币晃慌馁u師告訴記者，中介公司的競拍者往往比較看重價(jià)格因素，一旦覺得“轉(zhuǎn)手就有得賺”，就會豪氣出手，因?yàn)樗麄冇旋嫶蟮臓I銷網(wǎng)絡(luò)和營銷隊(duì)伍，所以地段、戶型等缺點(diǎn)他們都可以自行克服。

　　而個(gè)人買主往往是有實(shí)際需求的，一旦覺得房子合適，即使價(jià)格高一點(diǎn)，立馬也會出手。不過在已成交的交易中，個(gè)人買家卻比較少，“因?yàn)橐话愕呐馁u房都是一次性付清款項(xiàng)，這讓很多個(gè)人買家望而卻步?！奔緷治稣f。

　　3%的成本差

　　與銷售價(jià)格低廉緊密相連的是賣家的利益。賣家為何同意以折扣價(jià)格賣房子呢？

　　“法院強(qiáng)制執(zhí)行是一方面因素。”一位拍賣公司的人士告訴記者，由于無力償債等因素遭法院對其資產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場不景氣的時(shí)候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場，很多人之所以情愿被法院“強(qiáng)制執(zhí)行”是出于成本的考慮。

　　今年6月1日，國家稅務(wù)總局所發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》開始生效。

　　這意味著，如果房主選擇通過市場化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5%的營業(yè)稅和1%的轉(zhuǎn)讓收入的個(gè)人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務(wù)費(fèi)，此外，房主還需要不厭其煩地承擔(dān)“散戶”看房的打擾。

　　“法院拍賣的房產(chǎn)是不用繳納營業(yè)稅的，嚴(yán)格來說，也不用繳納個(gè)人所得稅?！奔緷f，對于賣家來說，盡管要承擔(dān)法院訴訟費(fèi)和評估公司和拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，但是這所有的費(fèi)用加起來遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋交易價(jià)格的5%，季濤表示。

　　相比之下，即使在價(jià)格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。

　　“這樣很可能會導(dǎo)致一些炒房者故意有錢不還債，讓債權(quán)人起訴后由法院將其房地產(chǎn)拍賣，從而避開政策的限制?！币晃环治鋈耸空J(rèn)為。