新年伊始，京滬等地樓市成交量驟然下降，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。

    樓市為何突然遇冷，市場拐點(diǎn)是否再現(xiàn)，房地產(chǎn)市場走勢未來怎樣？筆者認(rèn)為，3月份是關(guān)鍵。

    1月成交量低迷幾成定局，不會有大的改觀。政策方面，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確提出將“遏制房價過快上漲”，這為2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控定了調(diào)，國土資源部等部委也相繼出臺政策劍指囤地高房價，這使百姓產(chǎn)生“房價有望下調(diào)”的美好預(yù)期，持幣觀望情緒濃厚。

    市場方面，2009年開發(fā)商已超額完成年度銷售任務(wù)，新年伊始，推出新盤的意愿不足；二手房“營業(yè)稅2改5”又增加了房屋交易成本，市場上可供挑選優(yōu)質(zhì)房源減少；2009年房地產(chǎn)市場異常火爆，在這場“全民搶房大戰(zhàn)”中，自住型、改善型等剛性需求也得到了有效釋放，短期內(nèi)居民購房需求減弱。

    前期房價漲幅過高也是抵制商品房成交量的一個重要原因。自2009年3月份以來，房地產(chǎn)市場就開始持續(xù)升溫，經(jīng)過多月持續(xù)上漲，一些中心城市房價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。房價上漲過快，既超出普通市民購房能力，又使市場存在一定泡沫，短期內(nèi)有調(diào)整的必要。而2月份恰逢春節(jié)，從歷年情況看成交量不大，市場等等看的氣氛更濃。

    但3月份以后，市場情況或會好轉(zhuǎn)。一年之計(jì)在于春，開發(fā)商開年布局很重要。既要聚攏一定人氣，決戰(zhàn)2010；也要為每年4-5月份舉行的春季房屋展銷會作準(zhǔn)備，加大新盤推出力度，并根據(jù)市場成交情況合理定價。從2005年以來市場成交量數(shù)據(jù)看，3月份市場成交量往往有較大幅度提升。以北京期房簽約為例，2006年、2007年3月份市場成交數(shù)據(jù)，環(huán)比都明顯增加。2008年即便市場環(huán)境較為惡劣，與2月份相比3月份成交數(shù)據(jù)也較為樂觀。隨著樓市利空影響減弱，房地產(chǎn)市場新盤逐步推出，農(nóng)歷新年后部分購房者或會逐步入市。

    從外部環(huán)境看，2010年房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展大的趨勢不會改變。一是擴(kuò)內(nèi)需、保增長依舊是2010年主要任務(wù)之一，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大的調(diào)整；二是信貸資金依舊充裕。2010年中央將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，雖然2010年銀行信貸投資結(jié)構(gòu)會有所調(diào)整，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未徹底回暖尤其六大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩等背景下，2010年仍將有大量信貸流入股市樓市。而一季度信貸投放額度，又往往占全年信貸投放較大比例。

    市場供需方面，2009年釋放了大量住房需求，但從成交數(shù)據(jù)看，居民消費(fèi)主要集中在二手房市場，期房領(lǐng)域受供應(yīng)不足限制，需求受阻。受2008年房屋新開工面積降低影響，2009年新房供應(yīng)明顯不足，當(dāng)年期房從年初11萬余套，到年底降低到5-6萬套。2010年3月份后，隨著市場新盤不斷推出，在一手房市場居民自住型、改善性需求將逐步釋放，市場成交量將可能放大。

    總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場遇冷只是一種暫時現(xiàn)象，3月份之后，市場成交量會逐漸放大，尤其是一手房市場，有可能出現(xiàn)量價齊升局面。