以效果而言，中國(guó)政府這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策成績(jī)來(lái)的太快、好得離譜。

    昨天六部委在國(guó)新辦舉行的發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星的表態(tài)徹底澆滅了還心存僥幸者的期望，二套房貸一律從緊，首付至少40%。這就意味著，去年還在重申的優(yōu)惠不變、改善型住房比照第一套之類(lèi)的條件全部一筆勾銷(xiāo)。

    就算還稱(chēng)不上360度，但房地產(chǎn)政策一夜之間發(fā)生的措辭轉(zhuǎn)變實(shí)在驚人。前兩天地方政府還在響應(yīng)“國(guó)四條”號(hào)召，對(duì)改善型住房繼續(xù)優(yōu)惠，可最新的“國(guó)十一條”里改善型的字眼就消失，地方政府立即宣布要修改政策了。

    由此看出，經(jīng)歷從2004年到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)起起伏伏，官方總結(jié)出了歷史經(jīng)驗(yàn)：所謂宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)而言，一步步來(lái)效果并不明顯，要調(diào)就必須一步到位。

    去年年底少許試探了下，取消轉(zhuǎn)讓住房稅費(fèi)優(yōu)惠，沒(méi)料到開(kāi)發(fā)商們還是一意孤行，繼續(xù)制造地王，賣(mài)房子的業(yè)主更是借機(jī)漲價(jià)，將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來(lái)。

    于是到了今年，干脆來(lái)個(gè)“國(guó)十一條”。

    實(shí)際上，逐字逐句看文件，雖然具體政策條文前后有變化，但精髓其實(shí)從未發(fā)生改變。從溫家寶總理去年12月初發(fā)言開(kāi)始，“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”這句話一直被放在了重要位置。供應(yīng)量的提高需要多造房子，沒(méi)個(gè)一年半載效果出不來(lái)，但一旦購(gòu)房者預(yù)期改變，不買(mǎi)房子了，就能直接影響市場(chǎng)平衡。

    果然，“國(guó)十一條”之后，效果馬上顯現(xiàn)，預(yù)期不但穩(wěn)定了，甚至還發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

    首先是全國(guó)住宅成交量集體下降。成都成交量從四位數(shù)跌到三位數(shù)；廣州最絕，連續(xù)5天零成交。這證明全國(guó)購(gòu)房者不著急買(mǎi)房了，等著房?jī)r(jià)往下降。

    然后是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的集體看空。摩根大通的李晶說(shuō)拐點(diǎn)到了；曾經(jīng)在摩根士丹利工作，后來(lái)獨(dú)立的謝國(guó)忠說(shuō)泡沫馬上就要破了。

    老外們使勁把自己手上的物業(yè)變賣(mài)，中國(guó)公司原來(lái)接盤(pán)覺(jué)得撿著便宜了，現(xiàn)在也開(kāi)始心存疑惑。有開(kāi)發(fā)商已表達(dá)擔(dān)憂：“不會(huì)又出來(lái)個(gè)WK之類(lèi)的公司提前降價(jià)吧？”

    有關(guān)泡沫這個(gè)問(wèn)題，住建部副部長(zhǎng)齊驥是這樣回答的：“這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，很難一句話說(shuō)清楚。我理解經(jīng)濟(jì)學(xué)里面‘泡沫’的術(shù)語(yǔ)，更多的是描述資產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值相背離。我們必須看到在中國(guó)的一些熱點(diǎn)城市特別是沿海大城市當(dāng)中，商品住房的價(jià)格偏高。”

    既然是“偏高”，顯然政府心目中有個(gè)“合理”值，至于什么價(jià)格才是“合理”，等到下一次調(diào)控就知道了。

    任何事物一旦過(guò)火就需要降溫，但對(duì)一個(gè)病人而言，過(guò)快地下一劑太猛的藥只怕也很傷身。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定對(duì)迫切期待“居者有其屋”的老百姓而言更重要，為剎住高房?jī)r(jià)而一棒子將所有人換大房子的念頭喝止，甚至澆熄事關(guān)60多個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，恐也矯枉過(guò)正。

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    面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)轟炸，機(jī)構(gòu)再次明確拋出市場(chǎng)拐點(diǎn)論。同時(shí)，一份報(bào)告顯示去年第四季度上海高檔公寓價(jià)格均價(jià)在全國(guó)最高。

    摩根大通(小摩)中國(guó)證券和大宗商品主席李晶昨天在北京的媒體見(jiàn)面會(huì)上對(duì)早報(bào)記者表示，去年年底至本月中國(guó)政府出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。李晶認(rèn)為，如果近期交易量上不去，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下行，其中北京、上海的高檔商品房的價(jià)格將首先回落，幅度為10%-15%。

    綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕昨天在北京發(fā)布《2009年第四季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》稱(chēng)，去年第四季度，中國(guó)一線城市高檔公寓銷(xiāo)售市場(chǎng)繼續(xù)繁榮，而上海高檔公寓的平均售價(jià)在一線城市中最高，達(dá)43123元/平方米。

    上述報(bào)告稱(chēng)，在上海，去年第四季度住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)熱情仍然高漲，高檔公寓租金也相應(yīng)上漲1.8%至每月147.8元/平方米。

    在北京，一些高檔公寓開(kāi)發(fā)商計(jì)劃將項(xiàng)目提早開(kāi)盤(pán)入市。這導(dǎo)致2009年第四季度高檔公寓供應(yīng)量激增，同時(shí)平均售價(jià)較上季度增長(zhǎng)10%，達(dá)到36299元/平方米。高檔公寓租賃市場(chǎng)受冬季需求下降的影響，該季度平均租金為每月89.4元/平方米，較上季度下跌3%。

    在廣州，第四季度一手高檔公寓售價(jià)繼續(xù)上漲，達(dá)到24722元/平方米，但漲幅由第三季度的12.4%放緩至7%。由于房源供應(yīng)充足而需求增長(zhǎng)緩慢之下，高檔公寓租金下滑1.8%，至每月51.6元/平方米。

    在深圳，一手高檔公寓去年第四季度銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上升11.5%，達(dá)到34846元/平方米。而高檔公寓租金環(huán)比適度上漲2.8%至每月60.9元/平方米。