“我最近看中了一套期房，售樓小姐要我先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，我當(dāng)時(shí)沒(méi)多想就簽了?，F(xiàn)在想想有點(diǎn)不明白，為何要多出認(rèn)購(gòu)這一步，而不直接簽購(gòu)房合同呢？”椒江市民齊女士前幾天來(lái)到浙江華頂律師事務(wù)所，咨詢(xún)房產(chǎn)交易中簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)問(wèn)題。

“很多人都和齊女士一樣，誤以為簽認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房的必經(jīng)程序?！甭蓭熈峙d指出，其實(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)只是大家的約定俗成，久而久之變成了一種交易習(xí)慣，購(gòu)房者完全可以選擇繞過(guò)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽購(gòu)房合同。 
 
現(xiàn)象： 
   
買(mǎi)房多須先認(rèn)購(gòu) 

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，大多要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。那么，買(mǎi)房時(shí)為何要多出認(rèn)購(gòu)這一步，而不直接簽購(gòu)房合同呢？ 

“簽認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)也是給購(gòu)房者一個(gè)緩沖期。”市府大道某售樓處一位姓姜的工作人員給出了這樣的解釋。這位工作人員表示，買(mǎi)房先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，主要是考慮到購(gòu)房者在籌備首期款時(shí)需要時(shí)間，同時(shí)也可以讓購(gòu)房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購(gòu)房合同，經(jīng)國(guó)土部門(mén)備案了的話(huà)，房產(chǎn)便要通過(guò)國(guó)土部門(mén)解鎖才能再賣(mài)，退房程序就要復(fù)雜得多了?！?nbsp; 
 
建議：

輕易不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)  

“盡管如此，購(gòu)房者還是可以選擇繞過(guò)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽購(gòu)房合同的。”林律師表示，“畢竟簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不是房屋預(yù)售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序?！?nbsp; 

其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)具不具備成為購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來(lái)確定。因此，林律師建議購(gòu)房者，不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果有的購(gòu)房者的確看上了某個(gè)項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事。  

提醒： 

“定金”“訂金”要分清  
 
林律師還特別提醒購(gòu)房者，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，因?yàn)槎叩姆珊蠊遣煌摹?nbsp; 
 
“‘訂金’只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無(wú)法得到雙倍的返還?！绷致蓭煴硎荆岸ń稹眲t不同，在商品房銷(xiāo)售中，定金罰則同樣適用，即“因買(mǎi)受人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同定金不退，因出賣(mài)人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同的出賣(mài)人應(yīng)雙倍返還定金”。  
 
不過(guò)，定金罰則還有一個(gè)前提，那就是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在取得房屋合法的銷(xiāo)售證件后，才能收取買(mǎi)房人的定金。林律師說(shuō)，所謂房產(chǎn)取得合法的銷(xiāo)售證件，也就是說(shuō)該項(xiàng)目符合預(yù)售條件，簡(jiǎn)言之，對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，才能收取買(mǎi)受人的定金。  
 
因此，作為消費(fèi)者，還應(yīng)先搞清楚開(kāi)發(fā)商是否有合法的銷(xiāo)售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷(xiāo)售證件的條件下，開(kāi)發(fā)商如果提前向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，則買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)時(shí)交納的只為保留金，購(gòu)房者隨時(shí)可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對(duì)購(gòu)房者的約束力較小?！岸议_(kāi)發(fā)商在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下，收取客戶(hù)的定金，本身也是違反相關(guān)規(guī)定的?！绷致蓭煴硎尽? 

■相關(guān)法規(guī)：  
 
 
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！?nbsp; 
 
“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！? 
 
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。