開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內的風險，同時還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風險，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風險?！鄙虾Ｊ熊S平律師事務所主任杜躍平表示，“要做好風險的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉’，各種情形都要估計到。

指導律師：莊清忠，廣東廣大(北京)律師事務所 　　
1、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)？
莊律師：開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。如果該選號費在雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當無條件退還；若開發(fā)商不退環(huán)選號費，可通過向當?shù)亟ㄎ对V或向當?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權。

2、開發(fā)商收取“訂金”后，若開發(fā)商違約，是否應當雙倍返還？
莊律師：這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責任的慣用做法。該“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。對于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關法律依據(jù)。

3、開發(fā)商收取“定金”后，是否無論何種原因導致未能簽署《商品房買賣合同》，都要雙倍返還？
莊律師：不是。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

4、開發(fā)商所取得的“五證”和“兩書”，具體指哪“五證”和“兩書”？
莊律師：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售（預售）許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質，“兩書”是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。

5、開發(fā)商沒有向業(yè)主出示“五證”，所簽署的《商品房買賣合同》是否有效？
莊律師：自2006年開始，北京市所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項目，是不能通過網(wǎng)簽的。如果開發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實開發(fā)商是否取得“五證”。

更多購房相關法律問題>>