記者帶著這些問題，走訪了部分專業(yè)人士。專家認為，二手房交易要注意避免五大風險。
價格風險
二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差不多；而買方總強調(diào)一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。
其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：
房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價10％。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3％，7層減價5％，3層和4層加價3％，若是樓頂則減價5％；房間如無朝南門窗減價5％。
環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別減價5％，位于省、市重點中小學區(qū)的減價15％。
法律風險
法律風險主要包括四個方面：
來自交易主體方面的風險即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權。作為買受方的個人不具有成都市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來蓉人員未辦理在成都購房的審批手續(xù)，支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
來自交易房屋方面的風險這方面的風險主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權屬存有爭議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；6、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；7、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
來自交易手續(xù)方面的風險房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般不動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權變動的法律效果，而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
來自交易合同方面的風險主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。
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