在一樁二手房買賣當中，賣方總是希望價越高越好，開價與周邊新房差不多；而買方則強調(diào)一個“舊”字，將房子貶得一錢不值。請專業(yè)機構(gòu)評估的話又要收費，收費標準約是房價總額的0.4%左右。所以我們有必要自己了解一下二手房的評估方法，在交易前做到心里有數(shù)。

　　專業(yè)機構(gòu)一般采用的是市場比較法，他們先挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。

　　另外，據(jù)房地管理部門掌握的數(shù)據(jù)來看，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響最為關(guān)鍵。

　　首要因素是位置。位置好的二手房比相對差一些地段的新房都要貴，這已是不爭的事實了。

　　其次是房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元-1500元。

　　再次是房屋戶型朝向。同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元左右。

　　另外，賣方還要考慮買方的心理因素，因為人們不愿意住舊房子，如果新、舊房差價不大，又沒有別的誘人因素，人們是不會愿意購買舊房的。

現(xiàn)在我們不妨根據(jù)以下專業(yè)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)親自來估算一下二手房的價格。

　　這里沒有考慮地段因素，和周邊學校配套，是因為我們估價時是以同地段的新房為參照，故可省去。

　　還有一種方法是網(wǎng)上評估，它的優(yōu)點是方便快速，只需輸入幾個參數(shù)，按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及，所以只適合粗略估算。

　　１、房屋因素

　?。ǎ保┠暾叟f-2%

　　（２）戶型：“三小”套型（小廳、小衛(wèi)、小廚）-10%，經(jīng)典2房+8%

　　（３）朝向：無朝南的門窗-5%，全明，南北通透+5%

　　２、環(huán)境因素

　　（１）無物業(yè)管理-5%，優(yōu)秀物業(yè)管理+5%

　　（２）非獨立封閉小區(qū)-5%，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅+3%

　?。ǎ常┯惺?、市重點中小學或大學周邊+8%

　　３、裝修折舊和心理因素視情況而定，一般超過5年不計價。

　　我們再舉一個實例：

　　房屋面積 ：建筑面積70M2

　　土地級別 ：二級

　　房屋結(jié)構(gòu) ：混合一等

　　套    型 ：經(jīng)典2房+8%

　　建筑年代 ：1997年，折舊8年-

　　（8*2%）= -16%

　　朝   向 ：南北0

　　學   校 ：重點中小學+8%

　　物業(yè)管理 ：非小區(qū)，無物業(yè)管理-5%

　　裝修折舊＋心理因素 ：0（視具體情況而定）

　　附近新商品房價格為 ：8000元/平方米（參考價）

　　單   價 ：8000*（1+8%-16%-5%）＝6960（元/M2）

　　總   價 ：6960*70=48.72萬元