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專(zhuān)家指導(dǎo):購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)給二手房“估價(jià)”

2007-01-09  平頂山房產(chǎn)網(wǎng)[aslcruise.com]  來(lái)源:  編輯:  字體:T | T
最近一段時(shí)間,上海的二手房交易量明顯萎縮,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,買(mǎi)家靜待政府調(diào)控措施影響的顯現(xiàn),進(jìn)場(chǎng)兜底。而賣(mài)家似乎還不習(xí)慣向市場(chǎng)低頭,只有少部分炒家割肉離場(chǎng),大部分賣(mài)家還不愿輕易降價(jià)。那么二手房的價(jià)格究竟應(yīng)該由什么決定,除了市場(chǎng)人為因素和調(diào)控因素外,二手房自身的價(jià)值才是真正決定其價(jià)格的因素。今天,我們?cè)诖司瓦@個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論,拋開(kāi)市場(chǎng)因素理性的看一下二手房的價(jià)格。因?yàn)椋瑹o(wú)論怎樣,市場(chǎng)也是根據(jù)這個(gè)價(jià)格來(lái)決定二手房的市場(chǎng)“掛牌價(jià)”的。

  在一樁二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中,賣(mài)方總是希望價(jià)越高越好,開(kāi)價(jià)與周邊新房差不多;而買(mǎi)方則強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字,將房子貶得一錢(qián)不值。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的話又要收費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約是房?jī)r(jià)總額的0.4%左右。所以我們有必要自己了解一下二手房的評(píng)估方法,在交易前做到心里有數(shù)。

  專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)一般采用的是市場(chǎng)比較法,他們先挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似的實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照,然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正,以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。

  另外,據(jù)房地管理部門(mén)掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看,在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。

  首要因素是位置。位置好的二手房比相對(duì)差一些地段的新房都要貴,這已是不爭(zhēng)的事實(shí)了。

  其次是房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋,配套設(shè)施越齊全的小區(qū),管理越到位,價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元-1500元。

  再次是房屋戶(hù)型朝向。同一棟樓里同等戶(hù)型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響,價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右落差。同樣,在房屋結(jié)構(gòu)上,戶(hù)型安排合理的房屋與同等條件戶(hù)型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元左右。

  另外,賣(mài)方還要考慮買(mǎi)方的心理因素,因?yàn)槿藗儾辉敢庾∨f房子,如果新、舊房差價(jià)不大,又沒(méi)有別的誘人因素,人們是不會(huì)愿意購(gòu)買(mǎi)舊房的。

現(xiàn)在我們不妨根據(jù)以下專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)親自來(lái)估算一下二手房的價(jià)格。

  這里沒(méi)有考慮地段因素,和周邊學(xué)校配套,是因?yàn)槲覀児纼r(jià)時(shí)是以同地段的新房為參照,故可省去。

  還有一種方法是網(wǎng)上評(píng)估,它的優(yōu)點(diǎn)是方便快速,只需輸入幾個(gè)參數(shù),按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快,網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及,所以只適合粗略估算。

  1、房屋因素

  (1)年折舊-2%

 ?。ǎ玻?hù)型:“三小”套型(小廳、小衛(wèi)、小廚)-10%,經(jīng)典2房+8%

 ?。ǎ常┏颍簾o(wú)朝南的門(mén)窗-5%,全明,南北通透+5%

  2、環(huán)境因素

 ?。ǎ保o(wú)物業(yè)管理-5%,優(yōu)秀物業(yè)管理+5%

 ?。ǎ玻┓仟?dú)立封閉小區(qū)-5%,小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅+3%

 ?。ǎ常┯惺?、市重點(diǎn)中小學(xué)或大學(xué)周邊+8%

  3、裝修折舊和心理因素視情況而定,一般超過(guò)5年不計(jì)價(jià)。

  我們?cè)倥e一個(gè)實(shí)例:

  房屋面積 :建筑面積70M2

  土地級(jí)別 :二級(jí)

  房屋結(jié)構(gòu) :混合一等

  套    型 :經(jīng)典2房+8%

  建筑年代 :1997年,折舊8年-

 ?。?*2%)= -16%

  朝   向 :南北0

  學(xué)   校 :重點(diǎn)中小學(xué)+8%

  物業(yè)管理 :非小區(qū),無(wú)物業(yè)管理-5%

  裝修折舊+心理因素 :0(視具體情況而定)

  附近新商品房?jī)r(jià)格為 :8000元/平方米(參考價(jià))

  單   價(jià) :8000*(1+8%-16%-5%)=6960(元/M2)

  總   價(jià) :6960*70=48.72萬(wàn)元


 


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