首付多少，要看評(píng)估價(jià)格

　?。玻笔兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)廈門(mén)成林加盟店銷(xiāo) 售總監(jiān)熊益忠介紹說(shuō)，房子的首付并不完全依成交總價(jià)確定，跟評(píng)估價(jià)格也有很大的關(guān)系，因?yàn)殂y行放貸的依據(jù)是評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，而不是房產(chǎn)的真實(shí)成交價(jià)。

　　目前，在廈門(mén)的二手房市場(chǎng)上，一般評(píng)估價(jià)都略低于成交價(jià)。而評(píng)估價(jià)的高低除了和房子本身有關(guān)外，還和該地段的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)有很大關(guān)系。市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)主要是政府根據(jù)不同地段而制定的，地段差異較大。他舉了個(gè)例子：如果買(mǎi)位于長(zhǎng)青路一帶的面積９０平方米左右的小三房，總價(jià)５０萬(wàn)元，每平方米５５００多元。根據(jù)目前執(zhí)行的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)初步評(píng)估，這套住宅的評(píng)估價(jià)應(yīng)當(dāng)在每平方米４５００元左右。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方在銀行的可貸金額為評(píng)估總價(jià)的７成，即２８萬(wàn)元左右，買(mǎi)房人至少要準(zhǔn)備２２萬(wàn)元的首付款，這其中就包含了首付款１２萬(wàn)元，以及交易價(jià)與評(píng)估價(jià)之間的差價(jià)１０萬(wàn)元左右。

　　房子越舊，貸款成數(shù)越低

　　陳先生買(mǎi)了一套老市區(qū)的二手房，這套房產(chǎn)建于１９８８年，他本想多貸一點(diǎn)錢(qián)，可在實(shí)際貸款辦理過(guò)程中，陳先生卻遇到了很多麻煩。有的銀行干脆不接受這個(gè)業(yè)務(wù)，有的銀行雖然同意貸款，但貸款成數(shù)也非常低。對(duì)此，他有些不理解，不知道銀行的可貸款標(biāo)準(zhǔn)是什么。

　　熊益忠解釋說(shuō)，雖然有些舊的房子也在增值，但為了降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，大部分銀行都有規(guī)定，竣工１５年以?xún)?nèi)的房子，也就是１９９１年以?xún)?nèi)的房子大多可貸到７成。在此之前的房子貸款成數(shù)則根據(jù)具體年限有所降低。一般來(lái)說(shuō)，１９８６－１９９０年之間的房子，銀行可貸到４．５－５成。而１９８６年以前的房子，銀行則一般不接受貸款申請(qǐng)。

　　盲目避稅，加大首付壓力

　　現(xiàn)在有許多人在買(mǎi)二手房時(shí)，認(rèn)為如果能夠在辦理交易登記手續(xù)時(shí)，將實(shí)際成交的房?jī)r(jià)報(bào)低一些以少繳稅。但是，這樣做產(chǎn)生的另一個(gè)問(wèn)題是買(mǎi)房人的首付壓力會(huì)加大。許小姐和很多人一樣，覺(jué)得雖然是買(mǎi)了套二手房，但是房?jī)r(jià)也不算低，還要再交上一筆不菲的中介費(fèi)和各種稅費(fèi)，壓力挺大的，所以她決定“避稅”，在交易時(shí)，隱瞞真實(shí)成交價(jià)，而填原價(jià)轉(zhuǎn)讓。

　　熊益忠認(rèn)為，“避稅”本來(lái)就是一種不規(guī)范的做法，由于二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方都是私人，監(jiān)控起來(lái)比較難。但是避稅帶來(lái)的影響，最直接的就是貸款的多少。政府有關(guān)主管部門(mén)一般要求，評(píng)估價(jià)不能低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，如果明顯低于這個(gè)價(jià)，稅費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。因此一些成交價(jià)高于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的房產(chǎn)在交易時(shí)，就隨行就低，不僅合同價(jià)較低，評(píng)估價(jià)也較低，基本與市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)，為的就是盡量“避稅”。而當(dāng)評(píng)估價(jià)較低時(shí)，購(gòu)房者能從銀行那兒取得的貸款額度自然會(huì)降低，導(dǎo)致首付壓力加大，有些得不償失。