讀者咨詢

　　于先生來(lái)電咨詢，2008年10月，于先生看到某開(kāi)發(fā)商展示的樣板房很符合自己的要求，房屋裝修的各種設(shè)施均是高檔產(chǎn)品，房屋價(jià)格也較理想，于是決定購(gòu)買(mǎi)一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2010年4月，于先生在辦理商品房交接手續(xù)驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，廚房安裝的櫥柜和衛(wèi)生間的潔具都與樣板房所展示的不符。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商的解釋是：樣板房的櫥柜和潔具是當(dāng)時(shí)用來(lái)展示的，所以選擇的是比較高檔的產(chǎn)品，再者，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并沒(méi)有約定交付商品房的櫥柜和潔具必須與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商并稱(chēng)，如果于先生不按期接收房屋，對(duì)于延期辦理收房手續(xù)的后果他們概不負(fù)責(zé)。

　　律師解答

　　本案涉及開(kāi)發(fā)商交付的商品房與樣板房不符的問(wèn)題。

　　樣板房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了便于購(gòu)房者更好地了解所售房屋的戶型、設(shè)備、裝修情況而設(shè)立的。理論上講，樣板房只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了更成功地促銷(xiāo)而采取的一種銷(xiāo)售輔助手段，樣板房并不完全等同于待售的商品房，但是為了保護(hù)購(gòu)房者的知情選擇權(quán)，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　據(jù)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，必須就交付的商品房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修是否與樣板房一致向購(gòu)房者作出說(shuō)明，如未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　本案中，如開(kāi)發(fā)商在于先生選購(gòu)房屋時(shí)，未就實(shí)際交付的商品房的櫥柜和潔具與樣板房不一致作出說(shuō)明，則視為其交付的商品房與約定的不符。于先生有權(quán)拒絕接受房屋，要求開(kāi)發(fā)商將商品房整改至符合約定的為準(zhǔn)，并要求其承擔(dān)其他違約責(zé)任。

　　警惕開(kāi)發(fā)商“返本銷(xiāo)售”和“售后包租”

　　讀者咨詢

　　朱先生來(lái)電咨詢，2004年8月，朱先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，朱先生購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的門(mén)面房一套，雙方并在合同中約定了房屋面積、房屋價(jià)款、價(jià)款支付方式及房屋交付時(shí)間等條款。同時(shí)，雙方還簽訂《房屋回購(gòu)保證書(shū)》一份，保證書(shū)約定：在朱先生按指定付款方式支付完房?jī)r(jià)款后，開(kāi)發(fā)商保證自房屋交付之日起以每月2萬(wàn)元的價(jià)格向朱先生返還門(mén)面房租金，共計(jì)5年，并于2010年3月20日以原價(jià)回購(gòu)朱先生所購(gòu)房屋。

　　合同簽訂后，雙方均按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋回購(gòu)保證書(shū)》的約定履行了義務(wù)。但至2010年3月20日，朱先生要求開(kāi)發(fā)商按約定價(jià)款回購(gòu)房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以種種理由拒絕履行合同。

　　律師解答

　　本案涉及開(kāi)發(fā)商返本銷(xiāo)售和售后包租的問(wèn)題。

　　根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十五條之規(guī)定，所謂的返本銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。返本銷(xiāo)售和售后包租作為兩種銷(xiāo)售方式或促銷(xiāo)手段，其表現(xiàn)形式為開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者許諾以潛在的利益，諸如“與著名商業(yè)零售機(jī)構(gòu)合作、品牌與業(yè)主共享”、“核心商圈專(zhuān)業(yè)印鈔機(jī)”、“十年帶租約產(chǎn)權(quán)旺鋪，80%投資回報(bào)”、“能下金蛋的金母雞”等激動(dòng)人心的描述，以吸引消費(fèi)者。表面看來(lái)其似乎是一種市場(chǎng)行為，可以獲得雙贏的效果，開(kāi)發(fā)商可以迅速回籠建設(shè)資金，消費(fèi)者可以獲得比銀行利息更高的回報(bào)，保證自己在一定期限內(nèi)的租金收益。但實(shí)質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商的一種融資手段，含有一定的非法“集資”性質(zhì)。

　　此兩種銷(xiāo)售方式對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一定要警惕開(kāi)發(fā)商的此種承諾。一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商輕則兌現(xiàn)不了承諾而侵犯購(gòu)房者權(quán)益，購(gòu)房者得不到預(yù)期的升值回報(bào)甚至本息；重則引發(fā)“半拉子工程”、非法集資等惡性事件，造成購(gòu)房者“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/P>