首頁(yè) > 房產(chǎn)資訊 > 購(gòu)房寶典
> 正文專(zhuān)家觀點(diǎn):住房?jī)r(jià)格的下降是個(gè)緩步過(guò)程，預(yù)計(jì)全國(guó)性的住房?jī)r(jià)格拐點(diǎn)可能在2012年一季度前后得以確認(rèn)。從目前情況看，未來(lái)兩個(gè)月到半年一些城市房地產(chǎn)“緩步下滑”的態(tài)勢(shì)將越來(lái)越明顯。
倪鵬飛：我國(guó)城市化的加速是各地房地產(chǎn)剛性需求的重要原因。但是，從需求的角度看，第一，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛性需求短期具有影響，但長(zhǎng)期影響不大；第二，穩(wěn)定、合理的調(diào)控政策及其發(fā)出的明確調(diào)控信號(hào)，可以有效地促進(jìn)剛性需求的穩(wěn)定釋放。剛性需求的滿足與保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展是一致的。
京華時(shí)報(bào)：如何從供給的角度看待剛需？
倪鵬飛：剛性需求的滿足，需要一個(gè)長(zhǎng)期的住房供給計(jì)劃，一個(gè)匹配的住房供給結(jié)構(gòu)。當(dāng)前情況下，以剛性需求為借口，片面地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，而忽略住房供給體系建設(shè)的政策，是不科學(xué)、不合理的，也是和中央、國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)政策相沖突的。
京華時(shí)報(bào)：“京十五條”今天“滿周歲”。有專(zhuān)家指出，“京十五條”將大量投資投機(jī)需求擠出了北京市場(chǎng)，一定程度上保障了普通購(gòu)房者的剛性需求。但也確實(shí)有部分剛需因此被排除在外，您如何看待“京十五條”？
倪鵬飛：“京十五條”是對(duì)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的認(rèn)真貫徹實(shí)施。從購(gòu)房比例上，實(shí)施后，外地購(gòu)房者下降到10%；以自主為目的的購(gòu)房者升高到80%。擠出了投資和投機(jī)的同時(shí)，由于價(jià)格下降也滿足了一部分自住需求；從價(jià)格變動(dòng)看，房?jī)r(jià)較快實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”的調(diào)控。所謂將部分剛需排除在外的說(shuō)法，主要是關(guān)于提供就業(yè)和納稅5年的證明。我認(rèn)為這個(gè)時(shí)間和合理區(qū)間也就在3-5年。低于3年，這個(gè)限購(gòu)也沒(méi)有實(shí)際意義，同時(shí)3年及以內(nèi)就能購(gòu)房的需求只是很少比例的真實(shí)需求。加上當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)特別敏感，政策尤其需要穩(wěn)定，建議這個(gè)政策不要改變。
>>政策建議
中產(chǎn)家庭應(yīng)享購(gòu)租優(yōu)惠
京華時(shí)報(bào)：您對(duì)當(dāng)前中國(guó)樓市的調(diào)控政策有什么建議？
倪鵬飛：要注意以下幾點(diǎn)：堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖。要求地方政府制定準(zhǔn)確、合理的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，并監(jiān)督實(shí)施；建立應(yīng)急機(jī)制和預(yù)案，防止住房市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊；探索實(shí)施康居工程，重點(diǎn)解決中等收入家庭的住房問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外，還應(yīng)該培育住房租賃市場(chǎng)。建立承租者保護(hù)制度和出租者的優(yōu)惠制度，允許小產(chǎn)權(quán)房出租；建立統(tǒng)一性和差異性相結(jié)合的調(diào)控政策體系，逐步消除區(qū)域結(jié)構(gòu)的失衡。
京華時(shí)報(bào)：您所說(shuō)的康居工程有什么具體實(shí)施的建議？
倪鵬飛：應(yīng)該重新界定普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)和中等收入家庭資格，采取定向申請(qǐng)等辦法，對(duì)符合收入和居住條件的中等收入居民，給予購(gòu)租普通商品房?jī)?yōu)惠支持，對(duì)中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品房，給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔(dān)保。
京華時(shí)報(bào)：北京作為一線城市，其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)全國(guó)樓市有較明顯的導(dǎo)向作用。您預(yù)計(jì)北京的樓市調(diào)控政策未來(lái)走向如何？有何建議？
倪鵬飛：北京存在的房地產(chǎn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)大于快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)，北京應(yīng)更加嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控政策，堅(jiān)持“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。同時(shí)，作為超大城市，北京的中等收入家庭住房困難問(wèn)題十分突出，解決得好，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和民生發(fā)展有雙重效應(yīng)。所以，我建議除了繼續(xù)在房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障方面進(jìn)行創(chuàng)新探索之外，率先在全國(guó)開(kāi)展中等收入家庭“康居工程”的試點(diǎn)工作。
>>深遠(yuǎn)層面
強(qiáng)化監(jiān)管外資進(jìn)入房市
京華時(shí)報(bào)：能否從目前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)分析當(dāng)下的調(diào)控政策？
倪鵬飛：受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和調(diào)控的影響，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在2011年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩。由于調(diào)結(jié)構(gòu)需調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，同時(shí)目前通貨膨脹率下降減輕了控通脹的壓力，這決定了國(guó)內(nèi)控通脹和保增長(zhǎng)的壓力實(shí)際并不大，這給房地產(chǎn)繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控創(chuàng)造了條件。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)。如果出于宏觀經(jīng)濟(jì)下行和金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮而放松調(diào)控，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)化，會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策要繼續(xù)保持從緊。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)以后，沒(méi)有及時(shí)加以調(diào)整，繼續(xù)強(qiáng)化行政性調(diào)控，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的“硬著陸”，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)失控和衰退。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策又要適時(shí)微調(diào)，保證調(diào)控政策的及時(shí)性、有效性。
查看更多資訊>>延伸閱讀
歡迎投稿： 如果您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有自己的見(jiàn)解，或您在買(mǎi)房、看房過(guò)程中有什么心得體會(huì)，又或您在貸款、收房、裝修中有什么經(jīng)驗(yàn)想和廣大網(wǎng)友分享，歡迎您給我們投稿。稿件一經(jīng)采用我們會(huì)有精美小禮物相贈(zèng)，以表謝意。來(lái)稿請(qǐng)發(fā)至郵箱：pdshouse@163.com 另請(qǐng)?jiān)诟寮凶⒚髂男彰吐?lián)系電話，以方便我們和您取得聯(lián)系。