首頁(yè) > 房產(chǎn)資訊 > 購(gòu)房寶典
> 正文專家觀點(diǎn):住房?jī)r(jià)格的下降是個(gè)緩步過(guò)程，預(yù)計(jì)全國(guó)性的住房?jī)r(jià)格拐點(diǎn)可能在2012年一季度前后得以確認(rèn)。從目前情況看，未來(lái)兩個(gè)月到半年一些城市房地產(chǎn)“緩步下滑”的態(tài)勢(shì)將越來(lái)越明顯。
“京十五條”今天滿周歲。此間，與房地產(chǎn)相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)受到影響；中央的調(diào)控決心不減，部分地方政府試探性的“松綁”，使得央地博弈升級(jí)。但對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于何時(shí)結(jié)束觀望，出手買房。
如何看待這一年來(lái)的得失？地方政府和中央政策之間的博弈將如何發(fā)展？有購(gòu)房需求的百姓該何時(shí)出手？對(duì)于這些問(wèn)題，本報(bào)獨(dú)家采訪了中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。
>>購(gòu)房時(shí)機(jī)
價(jià)格拐點(diǎn)或在一季度后
京華時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，但對(duì)于何時(shí)實(shí)現(xiàn)合理回歸各方說(shuō)法不一。自去年10月全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)以來(lái)，跌勢(shì)已經(jīng)確立，但總體跌幅尚小，您預(yù)計(jì)還將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)明顯見(jiàn)效？
倪鵬飛：雖然從環(huán)比看，自去年10月全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)陸續(xù)開(kāi)始下降，但是同比看，2012年1月份這些城市才陸續(xù)下降。我們?cè)?011年12月份發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告：2011-2012》認(rèn)為：住房?jī)r(jià)格的下降是個(gè)緩步過(guò)程，預(yù)計(jì)全國(guó)性的住房?jī)r(jià)格拐點(diǎn)可能在2012年一季度前后得以確認(rèn)。從目前情況看，未來(lái)兩個(gè)月到半年一些城市房地產(chǎn)“緩步下滑”的態(tài)勢(shì)將越來(lái)越明顯。
京華時(shí)報(bào)：作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，您預(yù)計(jì)北京樓市未來(lái)房?jī)r(jià)走向如何？
倪鵬飛：房?jī)r(jià)的走勢(shì)主要由供需雙方在價(jià)格上的博弈力量對(duì)比狀況決定。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京住宅總成交套數(shù)下降42.6%。購(gòu)房者中，由于“限購(gòu)”影響，非京籍購(gòu)房比例由限購(gòu)前的60%下降到10%，自主型購(gòu)房者占到購(gòu)房總量的80%以上。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明北京作為全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)中心，各種資源的集中程度非常高，對(duì)外來(lái)人口具有巨大的吸引力，未限購(gòu)時(shí)北京房地產(chǎn)交易得到了相當(dāng)大的外來(lái)購(gòu)買力的支撐，限購(gòu)在一定程度上減少了這種購(gòu)買力。總體購(gòu)買力的降低，加之調(diào)控政策所導(dǎo)致的購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期，將減少當(dāng)前的需求。從供給方看，由于信貸政策緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，庫(kù)存增加，通過(guò)降價(jià)回籠資金的壓力大，所以預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍將有下降空間。因?yàn)楸本┦械母鱾€(gè)區(qū)域發(fā)展程度不一，所以下降明顯的，主要是交通、公共生活設(shè)施等配套性比較差的區(qū)域，以及前期漲速太快、房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支的區(qū)域。
京華時(shí)報(bào)：此前有報(bào)道稱2011年北京全年保障性住房竣工量達(dá)到10萬(wàn)套。今年北京將新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房16萬(wàn)套，竣工各類保障性住房7萬(wàn)套，力爭(zhēng)三季度全部開(kāi)工。您認(rèn)為保障性住房的入市將對(duì)北京的房?jī)r(jià)帶來(lái)哪些影響？
倪鵬飛：商品房和保障房滿足的是不同收入層次人的住房需求。保障性住房的入市對(duì)北京的房?jī)r(jià)將從三個(gè)方面產(chǎn)生影響。第一，從總量上，在商品房庫(kù)存本身增加的情況下，保障房的入市進(jìn)一步增大了供給，對(duì)住房下跌形成一定壓力；第二，從結(jié)構(gòu)上，保障房的入市使得過(guò)去沒(méi)有購(gòu)買力的剛性需求家庭，從市場(chǎng)上回到保障的行列，從而減少市場(chǎng)需求。第三，從預(yù)期上，保障房的入市對(duì)供求總量和結(jié)構(gòu)的影響，將影響人們的預(yù)期，也將增加房?jī)r(jià)下行的壓力。
京華時(shí)報(bào)：根據(jù)您的預(yù)測(cè)，您對(duì)樓市買賣雙方各有什么建議？
倪鵬飛：首先，我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間不再像以前那樣，不存在明顯的最佳購(gòu)房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。隨著保障房比例的提升和體系的完善，以及房地產(chǎn)調(diào)控制度體系的完善和商品房市場(chǎng)體系的逐步健全，未來(lái)在緩慢下降的軟著陸之后，在沒(méi)有巨大外部因素沖擊的情況下，或?qū)⒊霈F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定或穩(wěn)步增長(zhǎng)，短期內(nèi)較難再現(xiàn)暴漲局面。
從北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，建議購(gòu)房者根據(jù)實(shí)際需求重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，觀察自己心儀的區(qū)位房?jī)r(jià)的走勢(shì)更有意義。就時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，2012年一年相對(duì)比較而言，第二、三季度也許較佳，因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控將使開(kāi)發(fā)商很難長(zhǎng)期支撐。
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，保障資金鏈的安全是第一等要?jiǎng)?wù)。根據(jù)自身資金狀況，降低利潤(rùn)預(yù)期，采取更加靈活的促銷策略，加快資金的回籠是重中之重，期望政策的反轉(zhuǎn)，短期內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的。
>>看待剛需
5年納稅時(shí)限不宜輕易調(diào)整
京華時(shí)報(bào)：您如何看待在當(dāng)前政策背景下剛需的滿足？
查看更多資訊>>延伸閱讀
歡迎投稿： 如果您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有自己的見(jiàn)解，或您在買房、看房過(guò)程中有什么心得體會(huì)，又或您在貸款、收房、裝修中有什么經(jīng)驗(yàn)想和廣大網(wǎng)友分享，歡迎您給我們投稿。稿件一經(jīng)采用我們會(huì)有精美小禮物相贈(zèng)，以表謝意。來(lái)稿請(qǐng)發(fā)至郵箱：pdshouse@163.com 另請(qǐng)?jiān)诟寮凶⒚髂男彰吐?lián)系電話，以方便我們和您取得聯(lián)系。