開(kāi)發(fā)商做決策的時(shí)候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風(fēng)險(xiǎn)。”上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，“要做好風(fēng)險(xiǎn)的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉(zhuǎn)’，各種情形都要估計(jì)到。

指導(dǎo)律師：莊清忠，廣東廣大(北京)律師事務(wù)所 　　
1、開(kāi)發(fā)商收取選號(hào)費(fèi)是否有法律依據(jù)？
莊律師：開(kāi)發(fā)商收取選號(hào)費(fèi)的行為無(wú)法律依據(jù)。如果該選號(hào)費(fèi)在雙方未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還；若開(kāi)發(fā)商不退環(huán)選號(hào)費(fèi)，可通過(guò)向當(dāng)?shù)亟ㄎ对V或向當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民法院起訴的方式維權(quán)。

2、開(kāi)發(fā)商收取“訂金”后，若開(kāi)發(fā)商違約，是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還？
莊律師：這是開(kāi)發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。該“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。對(duì)于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)。

3、開(kāi)發(fā)商收取“定金”后，是否無(wú)論何種原因?qū)е挛茨芎炇稹渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》，都要雙倍返還？
莊律師：不是。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

4、開(kāi)發(fā)商所取得的“五證”和“兩書(shū)”，具體指哪“五證”和“兩書(shū)”？
莊律師：“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》；“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，“兩書(shū)”是開(kāi)發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書(shū)面材料。

5、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有向業(yè)主出示“五證”，所簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效？
莊律師：自2006年開(kāi)始，北京市所有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均需要通過(guò)網(wǎng)簽的方式簽署，如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得“五證”或“五證”不全的項(xiàng)目，是不能通過(guò)網(wǎng)簽的。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前出示“五證”，購(gòu)房人有權(quán)依法要求查看。如果購(gòu)房人忘記查看開(kāi)發(fā)商“五證”，也可以通過(guò)當(dāng)?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否取得“五證”。

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