開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的風險，同時還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風險，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風險?！鄙虾Ｊ熊S平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，“要做好風險的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉(zhuǎn)’，各種情形都要估計到。

指導(dǎo)律師：莊清忠，廣東廣大(北京)律師事務(wù)所 　　
1、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)？
莊律師：開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。如果該選號費在雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當無條件退還；若開發(fā)商不退環(huán)選號費，可通過向當?shù)亟ㄎ对V或向當?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權(quán)。

2、開發(fā)商收取“訂金”后，若開發(fā)商違約，是否應(yīng)當雙倍返還？
莊律師：這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責任的慣用做法。該“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。對于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。

3、開發(fā)商收取“定金”后，是否無論何種原因?qū)е挛茨芎炇稹渡唐贩抠I賣合同》，都要雙倍返還？
莊律師：不是。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

4、開發(fā)商所取得的“五證”和“兩書”，具體指哪“五證”和“兩書”？
莊律師：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，“兩書”是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。

5、開發(fā)商沒有向業(yè)主出示“五證”，所簽署的《商品房買賣合同》是否有效？
莊律師：自2006年開始，北京市所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項目，是不能通過網(wǎng)簽的。如果開發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權(quán)依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實開發(fā)商是否取得“五證”。

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