弄清五大問題 讓你精明貸款買房

　　“人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦？”"我可以貸多少款？究竟該做公積金還是商業(yè)貸款？首付給多點還是月供給多點？貸款時間長短多少合適？”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其實很多購房者對房貸都有類似的疑問。為此，記者特地咨詢了相關(guān)部門，對于常見的五大問題進行答疑解惑。 　　1 　　我可以貸多少款？ 　　建議 商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計算 　　“最終能貸多少款，要根據(jù)你的個人情況來看，最終結(jié)果由銀行審批?！弊畛醯弥饲闆r時，打算買房的王希有些納悶，萬一貸不到足夠的房款，如何是好？ 　　襍分析 　　據(jù)青島銀行的魏經(jīng)理介紹，一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于信用記錄、收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。另外，根據(jù)銀監(jiān)會2004年出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第三十六條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下 (含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。 　　如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度。公積金以家庭為單位，分七區(qū)范圍執(zhí)行最高限額標準，即商品房貸款最高40萬元，二手房貸款最高25萬元；五市范圍執(zhí)行區(qū)域限額標準，即商品房貸款最高20萬元、二手房貸款最高15萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個月的公積金繳存額度、年齡、房齡以及繳存比例等有關(guān)。 　　襍算賬 　　商業(yè)貸款額度：對購買首套住房首付款比例不低于30%；對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執(zhí)行。 　　公積金貸款額度：在不超過各區(qū)域限額標準的前提下，按公積金繳交基數(shù)計算的可貸額度和按房價款的規(guī)定比例計算的可貸額度計算的較小值，以1萬元為起點，按5000元的整倍數(shù)確定。 　　A:按公積金繳交基數(shù)計算的可貸額度。 　　計算公式：借款人及配偶住房公積金繳交基數(shù) (即上年度月平均工資總額)×12×可貸年限×40%。 　　B:按房價款的規(guī)定比例計算的可貸額度。 　　商品房不高于房價款的70%；二手房不高于實際成交房價和評估價較小值的60%。 　　2 　　選公積金貸款還是商業(yè)貸款？ 　　建議 公積金貸款更劃算 　　對購房者小宋來說，他早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個更劃算？ 　　襍分析 　　現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，特別是對于那些從來沒有用過公積金貸款，但是用過商業(yè)貸款的購房者來說，因為公積金貸款分為首次貸款和首次貸款還清滿五年后二次貸款兩種模式，而這兩種模式的貸款利率都比商業(yè)貸款基準利率要低。目前，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.00%，5年以上的為4.50%，第二次貸款利率為首次貸款的1.1倍。一般來說，商業(yè)貸款貸款額度沒有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果。住房商業(yè)貸款基準年利率5年以上的為6.55%，目前島城部分銀行首套房貸利率還有8.5折優(yōu)惠，但是貸款條件要求比較嚴格。 　　除了單純的公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款模式外，還可以采用公積金和商業(yè)組合貸款，但是，據(jù)了解，目前，只是部分商業(yè)銀行都可以采用公積金和商業(yè)組合貸款。 　　3 　　首付多點還是月供多點？ 　　建議 余錢在手上更有主動權(quán) 　　在某樓盤銷售中心，一對80后的小夫妻很糾結(jié)，他們兩人在最終的付款方式上，有不同意見。在小田看來，老公是做生意的，收入并不穩(wěn)定。因此有錢最好首付多付一點，這樣月供壓力不會太大。而她老公卻認為，首付三成就可以了，錢拿在手上，就有主動權(quán)。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。 　　襍分析 　　一般來說，如果沒有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點當然也無可厚非。只不過，這樣就手頭沒錢了。我們從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，但實際貸款50萬元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是4.75%，公積金貸款利率5年以上是4.5%，就是說，如果把這余錢存定期到銀行，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0.25%。商業(yè)貸款利率是5年以上的為6.55%，當然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。 　　4 　　哪一種還款方式更劃算？ 　　建議 適合自己的就是最好的 　　“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？”前段時間小可在市北區(qū)貸款買了一套二手房，總價80萬元。小可最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式，第一個月還款額最高，以后會逐漸減少。這樣以后壓力就會越來越小?！辈贿^，有朋友卻說這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了。 　　襍分析 　　等額本金還款法。這種方法第一個月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實際每個月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個等份，每個月還款額度相同，所以這種方法常被稱為 “等額法”。而等額本金還款法看似利息更少，但正是因為有借錢才產(chǎn)生更多的利息，這一點跟上述的首付款多少有點類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。 　　5 　　貸款時間長一點還是短一點？ 　　建議當然越長越有利 　　“想到自己這輩子接下來的30年，都要還房貸，多么悲催??！”因此，小宋想，如果貸款20年，要是月供壓力不太大，不如只做20年的“房奴”。不過，在銀行工作的朋友卻告訴他，雖然貸款30年，利息會更高，但要考慮到通貨膨脹等因素，越往后，同樣數(shù)字的錢，其價值是不斷縮水的。因此，選擇貸款時間越長越好。 　　襍分析 　　因為通貨膨脹的因素，實際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬元貸款，每個月幾百元的按揭覺得壓力很大，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此，還款時限越長越好。 　　不過，也有人認為如果沒有好的投資渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時間太長，支付的利息也很高，還不如貸款時間短一點，平時咬咬牙也就過去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算，還是選等額本金還款的方式劃算，可以多省點利息。(鞠培霞)

您可能會對以下資訊感興趣

• ·貸款買房千萬別做這7件事
• ·買房知識：購房貸款小貼士
• ·貸款買房兩大步驟須注意
• ·全款買房PK貸款買房 哪種方式更適合您？
• ·貸款買房贈“成年禮” 三種途徑可辦貸款
• ·弄清五大問題 讓你精明貸款買房