弄清五大問題 讓你精明貸款買房

　　“人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦？”"我可以貸多少款？究竟該做公積金還是商業(yè)貸款？首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn)？貸款時(shí)間長短多少合適？”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)很多購房者對(duì)房貸都有類似的疑問。為此，記者特地咨詢了相關(guān)部門，對(duì)于常見的五大問題進(jìn)行答疑解惑。 　　1 　　我可以貸多少款？ 　　建議 商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計(jì)算 　　“最終能貸多少款，要根據(jù)你的個(gè)人情況來看，最終結(jié)果由銀行審批。”最初得知此情況時(shí)，打算買房的王希有些納悶，萬一貸不到足夠的房款，如何是好？ 　　襍分析 　　據(jù)青島銀行的魏經(jīng)理介紹，一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于信用記錄、收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。另外，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2004年出臺(tái)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第三十六條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下 (含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。 　　如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度。公積金以家庭為單位，分七區(qū)范圍執(zhí)行最高限額標(biāo)準(zhǔn)，即商品房貸款最高40萬元，二手房貸款最高25萬元；五市范圍執(zhí)行區(qū)域限額標(biāo)準(zhǔn)，即商品房貸款最高20萬元、二手房貸款最高15萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個(gè)月的公積金繳存額度、年齡、房齡以及繳存比例等有關(guān)。 　　襍算賬 　　商業(yè)貸款額度：對(duì)購買首套住房首付款比例不低于30%；對(duì)購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。 　　公積金貸款額度：在不超過各區(qū)域限額標(biāo)準(zhǔn)的前提下，按公積金繳交基數(shù)計(jì)算的可貸額度和按房價(jià)款的規(guī)定比例計(jì)算的可貸額度計(jì)算的較小值，以1萬元為起點(diǎn)，按5000元的整倍數(shù)確定。 　　A:按公積金繳交基數(shù)計(jì)算的可貸額度。 　　計(jì)算公式：借款人及配偶住房公積金繳交基數(shù) (即上年度月平均工資總額)×12×可貸年限×40%。 　　B:按房價(jià)款的規(guī)定比例計(jì)算的可貸額度。 　　商品房不高于房價(jià)款的70%；二手房不高于實(shí)際成交房價(jià)和評(píng)估價(jià)較小值的60%。 　　2 　　選公積金貸款還是商業(yè)貸款？ 　　建議 公積金貸款更劃算 　　對(duì)購房者小宋來說，他早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個(gè)更劃算？ 　　襍分析 　　現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，特別是對(duì)于那些從來沒有用過公積金貸款，但是用過商業(yè)貸款的購房者來說，因?yàn)楣e金貸款分為首次貸款和首次貸款還清滿五年后二次貸款兩種模式，而這兩種模式的貸款利率都比商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率要低。目前，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.00%，5年以上的為4.50%，第二次貸款利率為首次貸款的1.1倍。一般來說，商業(yè)貸款貸款額度沒有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以上的為6.55%，目前島城部分銀行首套房貸利率還有8.5折優(yōu)惠，但是貸款條件要求比較嚴(yán)格。 　　除了單純的公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款模式外，還可以采用公積金和商業(yè)組合貸款，但是，據(jù)了解，目前，只是部分商業(yè)銀行都可以采用公積金和商業(yè)組合貸款。 　　3 　　首付多點(diǎn)還是月供多點(diǎn)？ 　　建議 余錢在手上更有主動(dòng)權(quán) 　　在某樓盤銷售中心，一對(duì)80后的小夫妻很糾結(jié)，他們兩人在最終的付款方式上，有不同意見。在小田看來，老公是做生意的，收入并不穩(wěn)定。因此有錢最好首付多付一點(diǎn)，這樣月供壓力不會(huì)太大。而她老公卻認(rèn)為，首付三成就可以了，錢拿在手上，就有主動(dòng)權(quán)。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。 　　襍分析 　　一般來說，如果沒有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無可厚非。只不過，這樣就手頭沒錢了。我們從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，但實(shí)際貸款50萬元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是4.75%，公積金貸款利率5年以上是4.5%，就是說，如果把這余錢存定期到銀行，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0.25%。商業(yè)貸款利率是5年以上的為6.55%，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報(bào)，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。 　　4 　　哪一種還款方式更劃算？ 　　建議 適合自己的就是最好的 　　“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？”前段時(shí)間小可在市北區(qū)貸款買了一套二手房，總價(jià)80萬元。小可最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式，第一個(gè)月還款額最高，以后會(huì)逐漸減少。這樣以后壓力就會(huì)越來越小。”不過，有朋友卻說這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了。 　　襍分析 　　等額本金還款法。這種方法第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實(shí)際每個(gè)月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱為 “等額法”。而等額本金還款法看似利息更少，但正是因?yàn)橛薪桢X才產(chǎn)生更多的利息，這一點(diǎn)跟上述的首付款多少有點(diǎn)類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。 　　5 　　貸款時(shí)間長一點(diǎn)還是短一點(diǎn)？ 　　建議當(dāng)然越長越有利 　　“想到自己這輩子接下來的30年，都要還房貸，多么悲催??！”因此，小宋想，如果貸款20年，要是月供壓力不太大，不如只做20年的“房奴”。不過，在銀行工作的朋友卻告訴他，雖然貸款30年，利息會(huì)更高，但要考慮到通貨膨脹等因素，越往后，同樣數(shù)字的錢，其價(jià)值是不斷縮水的。因此，選擇貸款時(shí)間越長越好。 　　襍分析 　　因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩?，?shí)際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬元貸款，每個(gè)月幾百元的按揭覺得壓力很大，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此，還款時(shí)限越長越好。 　　不過，也有人認(rèn)為如果沒有好的投資渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時(shí)間太長，支付的利息也很高，還不如貸款時(shí)間短一點(diǎn)，平時(shí)咬咬牙也就過去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算，還是選等額本金還款的方式劃算，可以多省點(diǎn)利息。(鞠培霞)

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